Cedolare secca e dichiarazione dei redditi: importi e tassazione Irpef

L’introduzione della cedolare secca sugli affitti delle abitazioni in locazione, stabilito dall’art.3 del D.Lgs. 23/2011, prevede l’applicazione di una imposta di natura sostitutiva:

• dell’irpef;
• delle addizionali Irpef regionali e comunali;
• delle imposte di registro e di bollo.

Di seguito analizzeremo quali sono i passi che i contribuenti devono compiere, qualora decidessero di ricorrere al regime della cedolare secca, confrontando anche gli eventuali vantaggi che ne possono trarre in termini fiscali rispetto alla tassazione ordinaria. Verrà trattato inoltre del modello utilizzato per la cedolare secca, il modello LRI, e la modalità di compilazione della dichiarazione dei redditi, per chi decide di usufruire di questo regime fiscale.

Potrebbe interessarti anche:
Cedolare secca affitti 2016: cos’è, come funziona e calcolo di convenienza. La guida completa

Base imponibile della cedolare secca

La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti, al quale si applica un’aliquota del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero.
Dal 2014 è prevista un’aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 della Legge n. 431 del 1998) relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del Decreto Legge 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE .
L’aliquota agevolata stipulata nei contratti a canone concordato trova la sua applicazione anche nei comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del Decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’art.2, comma 1, lettera c), della Legge 24 febbraio 1992, n. 225.

Cedolare secca e tassazione ordinaria irpef

Il reddito assoggettato a cedolare secca viene compreso nel reddito complessivo solamente ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o qualsiasi altro tipo di benefici legati a requisiti reddituali, come l’Isee.
A prima vista dunque, il regime di cedolare secca risulterebbe più vantaggioso rispetto al regime ordinario di tassazione, ma in verità non è sempre cosi perché sul singolo reddito assoggettato a cedolare e non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.
Quindi è necessario prima di scegliere questa strada, valutare il proprio caso senza operare la scelta solo in base al mero confronto fra le aliquote.
Per avere una completa informazione, in ogni caso, riportiamo di seguito i vantaggi teorici sul reddito in base ai vari scaglioni Irpef ipotizzando un canone di locazione annuo pari a 9.000 euro:

• per un reddito di 15.000 assoggettato ad un’aliquota irpef del 23%, è dovuta un’imposta pari a 1.966,50, per lo stesso reddito invece, nel caso di cedolare secca, avente un’aliquota fissa al 21%, la tassazione sarà pari a 1.890 euro;
• per un reddito di 28.000 assoggettato ad un’aliquota irpef del 27%, è dovuta un’imposta pari a 2.308, per lo stesso reddito invece, nel caso di cedolare secca, avente un’aliquota fissa al 21%, la tassazione sarà sempre pari a 1.890 euro;
• per un reddito di 55.000 assoggettato ad un’aliquota irpef del 38%, è dovuta un’imposta pari a 3.249, per lo stesso reddito invece, nel caso di cedolare secca, avente un’aliquota fissa al 21%, la tassazione sarà sempre pari a 1.890 euro;
• per un reddito di 75.000 assoggettato ad un’aliquota irpef del 41%, è dovuta un’imposta pari a 3.505,05, per lo stesso reddito invece, nel caso di cedolare secca, avente un’aliquota fissa al 21%, la tassazione sarà sempre pari a 1.890 euro;
• per un reddito oltre i di 75.000 assoggettato ad un’aliquota irpef del 43%, è dovuta un’imposta pari a 3.633,50, per lo stesso reddito invece, nel caso di cedolare secca, avente un’aliquota fissa al 21%, la tassazione sarà sempre pari a 1.890 euro;

Cedolare secca e modello RLI

Il locatore dell’immobile può esercitare l’opzione per l’applicazione del regime sostitutivo di cedolare secca, comunicandolo preventivamente al conduttore tramite lettera raccomandata, rinunciando contestualmente ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (per tutto il periodo di durata dell’opzione).

Questa opzione si esprime in fase di registrazione del contratto mediante modello LRI e produce effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca.
Se viene fatta una revoca del regime, è possibile esercitare nuovamente l’opzione nelle annualità successive la revoca, compilando il quadro D del modello RLI. La revoca comporta il versamento dell’imposta di registro e va effettuata 30 giorni prima della scadenza dell’annualità precedente.

La cedolare secca nella dichiarazione dei redditi

L’opzione per il regime di tassazione sostitutivo della cedolare secca viene manifestata in dichiarazione dei redditi, solo per i contratti di locazione che non hanno obbligo di registrazione, è il caso dei contratti superiori a trenta giorni complessivi nell’anno, ad esempio le case vacanze.
In ogni caso nel modello 730, nella sezione I del quadro B, vanno indicati i dati dell’immobile concesso in locazione e va barrata la casella di colonna 11 corrispondente a "Cedolare secca".
Nella sezione II del quadro B devono essere indicati gli estremi della registrazione del contratto di locazione.
Nei casi di registrazione tramite Siria, Iris, Locazioni Web o Contratti on-line oppure tramite il modello LRI, la colonna 7 è quella adibita alla compilazione che corrisponde al codice identificativo del contratto, al posto degli estremi di registrazione del contratto.
Per il modello unico il quadro interessato è RB.

Se nella dichiarazione dei redditi il canone di locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato o è indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applicano in misura raddoppiata le sanzioni amministrative previste dall’articolo 1, commi 1 e 2, del Decreto Legislativo 18 dicembre 1997, n. 471.