Contratto di locazione: cedolare secca e tassazione ordinaria, quale conviene?

Confrontiamo i due regimi principali per i redditi derivanti da locazione ossia il regime ordinario (l’Irpef) e quello della cedolare secca.
Il Fisco è ormai decisamente più gravoso per chi scelga la tassazione ordinaria, alla maggiore convenienza complessiva della cedolare secca fin dalla sua introduzione con l’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, si è aggiunto l’ulteriore aggravio dal 2013 per gli aderenti alla tassazione ordinaria ormai ancora più elevata a causa del taglio alla deduzione forfettaria dal 15% al 5%, che ha praticamente aumentato la base imponibile su cui si pagano le imposte.

Il reddito con la tassazione ordinaria non viene infatti tassato interamente ma al proprietario viene riconosciuto uno «sconto», una deduzione appunto. Tale deduzione che fino al 2012 era del 15%, faceva si che l’aliquota Irpef si applicasse sull’85% del reddito. Ma a seguito della Riforma Fornero e della copertura finanziaria che tale riforma richiedeva, si è deciso di aggravare il già martoriato settore immobiliare e quindi dal 2013 la deduzione è scesa al 5%, rendendo in tal modo tassabile il 95% dell’affitto.
Ciò ha reso, come dicevamo ancor più conveniente la cedolare secca, la quale non prevede alcun tipo di deduzione, applicandosi al 100% del canone registrato, ma in compenso gode di un’aliquota forfettaria fissa del 21% (tale aliquota, nei i contratti a canone concordato è stata addirittura ridotta al 10% con il Piano Casa 2014). Molto conveniente in special modo, come vedremo più avanti, per chi avendo redditi cospicui si vedrebbe applicata un aliquota Irpef che con l’aggiunta delle addizionali regionale e comunale può essere anche due volte superiore all’aliquota del 21% prevista per la cedolare.

Peraltro per chi sceglie di aderire al regime ordinario-Irpef va aggiunta altresì l’imposta di registro pari al 2% per ogni anno d’affitto (con un minimo di 67 ero per il primo anno) che viene divisa al 50% con il conduttore.

L’unico elemento a favore di chi sceglie il regime ordinario è dato dalla possibilità di beneficiare di deduzioni e detrazioni anche dal reddito di locazione, benefici invece esclusi per chi sceglie la cedolare secca

Ricordando che la cedolare secca è possibile solo per le locazioni abitative ed a condizione che il locatore sia una persona fisica la conclusione è che questo regime avvantaggia chi ha redditi elevati, e quindi anche chi tali redditi ha per essere proprietario di immobili di maggior valore, o un pluralità di immobili.
Vediamolo con un esempio.

Per semplificare ipotizziamo due proprietari:

1. il sig. Rossi disoccupato che ha come solo reddito un appartamento affittato a 1000 euro al mese (reddito annuale 12 mila euro)

1. il sig. Bianchi lavoratore dipendente con un reddito lordo annuo di 30000 euro pari a circa 22000 euro netti annui, ed un immobile locato a 2000 euro mensili (reddito annuale da locazione 24 mila euro)

Vediamo dunque le rispettive imposte con la cedolare o il regime ordinario (si considerano, per semplificare, solo l’Irpef e l’imposta di registro e non eventuali detrazioni):

• Sig. Rossi (€ 12.000) Cedolare secca 21% di 12.000 = € 2.520
  Regime ordinario-Irpef
  • base imponibile (95%)= € 11.400
  • imposta (aliquota base del 23%):
  € 2.622
  Cui vanno aggiunte le addizionali
  2,53% = 288,42
  Imposta di registro:
  • 2% di 12.000 = € 240
  Imposte totali: € 3.150,42}

  Risparmio cedolare secca € 630,42 (-20%)

• Sig. Bianchi (€ 24.000) Irpef:
  • base imponibile (95%)= € 22.800
  • imposta (per i redditi superiori a
  € 28.000 l’aliquota marginale è il 38%):
  € 8.862
  Cui vanno aggiunte le addizionali
  2,53%= 576,84
  Imposta di registro:
  • 2% di 24.000 = € 480
  Imposte totali: € 9.720,84
  Risparmio Cedolare secca € 4.680,84 (-48,2%)