Come si calcola l’Imu? Vediamo le istruzioni, con aliquote ed esempi pratici, per sapere quanto pagare in vista del saldo in scadenza a dicembre.
Come funziona il calcolo dell’Imu? Manca poco al saldo, o seconda rata, in scadenza il prossimo 16 dicembre 2022.
Per capire quanto bisogna pagare il saldo Imu bisogna usare i regolamenti comunali relativi all’anno dell’imposta in modo da determinare gli importi effettivamente dovuti e versarli.
Per il versamento della prima rata, che è in scadenza a giugno, occorre utilizzare come punto di riferimento per determinare l’imposta le aliquote fissate dal comune in cui è ubicato l’immobile stabilite nell’anno antecedente (in realtà sul sito del Mef è possibile notare che qualche Comune ha già provveduto a determinare l’aliquota, in questo caso si potrà utilizzare la nuova).
Formula e coefficienti
Per un corretto calcolo dell’Imu sono necessari tre dati fondamentali:
- rendita catastale dell’immobile;
- coefficiente;
- aliquota stabilita dal Comune (per il primo acconto si può utilizzare l’aliquota fissata per l’anno antecedente).
Il punto di partenza del calcolo Imu è la determinazione della base imponibile. Nello schema che segue ci sono i criteri di determinazione della base imponibile in base alla tipologia catastale.
RENDITA RIVALUTATA
| Tipologie | Basa imponibile |
|---|---|
| Immobile iscritto in catasto | rendita catastale rivalutata del 5% X moltiplicatore Imu |
| Immobile classificabile in categoria “D” | valore contabile X coefficiente ministeriale |
| Aree fabbricabili | il valore è costituito da quello di mercato al 1° gennaio dell’anno di imposizione |
| Terreni agricoli | il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 135. |
Va ricordato come le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d’anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato o di accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori, o dalla data di cambiamento della rendita.
Per determinare la base imponibile bisogna applicare alla rendita catastale rivalutata, si veda tabella soprastante, il coefficiente Imu, il quale varia a seconda della tipologia catastale dell’immobile.
BASE IMPONIBILE
| categorie catastali | Moltiplicatore Imu | Tipologie di immobile |
|---|---|---|
| Da A/1 a A/11 esclusa A/10 | 160 | abitazioni di tipo: signorile, civile, economico, popolari, ultrapopolari, rurali, villini, ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici, alloggi tipici dei luoghi |
| A/10 e D/5 | 80 | Uffici, studi privati, Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro) |
| Da B1 a B8 | 140 | Collegi e convitti, case di cura e ospedali non a scopo di lucro, prigioni e riformatori, uffici pubblici, scuole e laboratori, biblioteche, musei, gallerie, accademie, circoli |
| C/1 | 55 | Negozi e botteghe |
| C/2, C/6, C7 | 160 | Magazzini e locali di deposito, stalle, scuderie, tettoie |
| C/3, C/4, C/5 | 140 | Laboratori per arti e mestieri, fabbricati e locali per esercizi sportivi non a scopo di lucro, stabilimenti balneari |
| Da D/1 a D/10 (escluso D/5) | 65 | Opifici, alberghi e pensioni, teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili, case di cura e ospedali, fabbricati e locali per esercizi sportivi |
Una volta determinata la base imponibile si potrà procedere al calcolo dell’Imu sulla base delle aliquote di riferimento.
Le aliquote per il calcolo Imu
La normativa prevede un’aliquota “standard” e la possibilità per i Comuni di applicare una variazione in aumento o in diminuzione in un range predeterminato. Le aliquote Imu devono essere determinate con delibera del Consiglio Comunale: entro il termine per l’adozione del bilancio di previsione dell’anno di riferimento (termine solitamente differito con disposizione di legge o decreto del Ministro dell’interno [art. 1, comma 169, della legge n. 296 del 2006] e pubblicata sul sito entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento.
L’aliquota di base generalmente è fissata allo 0,86% su tutto il territorio nazionale e può essere variata dai singoli comuni a determinate condizioni ed entro determinati limiti. Segue la tabella ufficiale del Mef divisa per categorie di immobili, considerando che in sostituzione della Tasi viene concesso ai comuni di applicare una maggiorazione dell’Imu. Per le abitazioni locate a canone concordato la base imponibile Imu è ridotta al 75%.
Le aliquote e le regole previste per ogni fattispecie si trovano nella tabella del MEF che mettiamo di seguito a disposizione:
| fattispecie | norma di riferimento | aliquota stabilita dalla legge | aliquota minima che può essere stabilita dal comune | aliquota massima che può essere stabilita dal comune | ex maggiorazione Tasi (art. 1, comma 755, della legge n. 160/2019) |
|---|---|---|---|---|---|
| abitazione principale di categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 | art. 1, c. 740, L. n. 160/2019 | Esente | Esente | Esente | non previsto |
| abitazione principale di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 (* si applica una detrazione di euro 200) | art. 1, c. 748, L. n. 160/2019 | 0,5%* | 0 | 0,6 %* | non previsto |
| fabbricati del gruppo catastale D | art. 1, c. 753, L. n. 160/2019 | 0,86 %(0,76% riservato allo Stato) | 0,76% | 1,06% | non previsto |
| fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (fabbricati merce) | art. 1, c. 751, L. n. 160/2019 | 0,1 %(esenti dal 2022) | 0 | 0,25% (esenti dal 2022) | non previsto |
| fabbricati rurali strumentali | art. 1, c. 750, L. n. 160/2019 | 0,1 % | 0 | 0,1% | non previsto |
| altri fabbricati (fabbricati diversi da abitazione principale, fabbricati del gruppo catastale D, fabbricati merce, fabbricati rurali strumentali) | art. 1, c. 754, L. n. 160/2019 | 0,86 % | 0 | 1,06 % | 1,14 % |
| aree fabbricabili | art. 1, c. 754, L. n. 160/2019 | 0,86 % | 0 | 1,06% | 1,14% |
| Terreni agricoli (se non esenti ai sensi dell’art. 1, comma 758, legge n. 160/2019) | art. 1, c. 752, L. n. 160/2019 | 0,76 % | 0 | 1,06% | non previsto |
Esempio di calcolo Imu
Dopo le nozioni teoriche e l’analisi delle novità introdotte nell’ultimo periodo, facciamo un esempio pratico di calcolo Imu 2022:
Immobile cat. A/2
Redita catastale euro 369,27
Aliquota Imu: 0,86%
Rendita Rivalutata: 369,27 + (369,27 x 5%) = 387,73
Base imponibile : 387,73 X 160 = 62.037,36
Imu : 62.037,36 X 0,86% = 533,52
ACCONTO Imu : 533,52/2 = 266,76
Esenzione Imu abitazione principale
Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
Sono esenti Imu gli immobili relativi ad abitazione principale non di lusso (A2, A3, A4, A5, A6 e A7).
Non sono esenti Imu gli immobili relativi ad abitazione principale di lusso (A1, A8 e A9). In questo caso dall’imposta lorda si detraggono 200 euro. La detrazione spetta a ciascun soggetto che la adibisce come abitazione principale.
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Riduzione base imponibile Imu 50%
In sede di calcolo Imu 2022 bisognerà considerare le agevolazioni previste, tra cui la riduzione base imponibile al 50% per i seguenti immobili:
- fabbricati di interesse storico o artistico;
- fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni;
- le unità immobiliari concesse in comodato d’uso gratuito dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Si tratta del caso in cui il genitore concede un suo immobile in comodato d’uso al figlio affinché stabilisca ivi la sua residenza ed eventualmente quella della famiglia.
Novità Imu 2022
Occorre ricordare che l’articolo 22 del decreto-legge 21 del 21 marzo 2022 Misure urgenti per contrastare gli effetti economici e umanitari della crisi Ucraina riconosce un credito di imposta pari al 50% della seconda rata dell’Imu versata il 2021 in favore delle imprese che operano nel settore del turismo.
Possono beneficiare di questa agevolazione:
- agriturismo;
- strutture ricettive che operano all’aria aperta;
- imprese del comparto fieristico e congressuale;
- complessi termali;
- parchi tematici, faunistici e acquatici.
Con l’approvazione del dl Aiuti quater si allunga la lista delle esenzioni. L’esenzione è prevista per gli immobili rientranti nella categoria catastale D3, ovvero quelli destinati per:
- spettacoli cinematografici;
- teatri;
- sale per concerti e spettacoli.
L’esenzione è prevista a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività esercitate.
Infine, per quanto riguarda i coniugi con residenze diverse, la questione ha portato a un dibattito piuttosto lungo, che si è concluso con intervento della Corte costituzionale, che ha ripristinato la doppia agevolazione per i coniugi con residenza diversa, sia nello stesso comune che in comuni diversi.
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