Imu, come si calcola? Esempio di calcolo, la guida

Patrizia Del Pidio

13/10/2023

13/10/2023 - 12:35

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Come si calcola l’Imu? Vediamo come si esegue il calcolo dell’Imu in vista della prossima scadenza di dicembre per versare il saldo dell’imposta considerando le novità 2023.

Imu, come si calcola? Esempio di calcolo, la guida

Imu, come si calcola? Una domanda più che lecita visto che alla scadenza del saldo, o seconda rata mancano poco più di due mesi. Il versamento, infatti, va effettuato entro il prossimo 16 dicembre 2023.

Il calcolo dell’Imu non è così facile e immediato perchè dipende sempre dai regolamenti comunali e dalle delibere relative all’anno di imposta. Per capire come si calcola l’Imu, quindi, e determinare l’imposta da versare bisogna ogni anno vedere se il proprio Comune ha effettuato cambiamenti nelle aliquote di riferimento.

Da tenere presente, poi, che a intervenire sul calcolo dell’Imu è stata anche la Legge di Bilancio 2023 andando a modificare in parte i poteri dei Comuni sull’imposta. Un decreto del Mef, infatti, stabilirà quando il singolo Comune potrà modificare o integrare le aliquote Imu rispetto a quelle nazionali previste.

Sempre in termini di adempimenti, poi, se il Comune non provvede alla delibera entro i tempi stabiliti, per il calcolo dell’Imu si dovrà procedere applicando le aliquote base e non quelle dell’anno precedente. Questo porta una novità non indifferente sul come calcolare l’Imu per il 2023, visto che se anche non cambia nulla per la rata di giugno, potrebbe variare, e anche di molto, l’importo del saldo di dicembre.

Cerchiamo di capire, però, come si procede al calcolo Imu nel 2023 e come si dovrà procedere al versamento del saldo con scadenza il 16 dicembre prossimo.

Calcolo Imu, prima e seconda rata, le differenze

Per il versamento della prima rata dell’Imu 2023, scaduta a giugno, occorre utilizzare come punto di riferimento per determinare l’imposta le aliquote fissate dal Comune in cui è ubicato l’immobile stabilite nell’anno antecedente.

Per il calcolo della seconda rata dell’Imu, invece, per il 2023 ci sono importanti novità. Se il Comune ha provveduto a pubblicare entro il 28 ottobre 2023 una delibera secondo le modalità previste dalla legge, si dovrà calcolare l’imposta da versare utilizzando le aliquote in essa previste. Se, invece, manca la delibera, a differenza degli anni passati in cui si applicavano nel calcolo Imu le aliquote dell’anno precedente, trovano applicazione le aliquote base Imu.

Formula e coefficienti per calcolare l’Imu

Per un corretto calcolo dell’Imu sono necessari tre dati fondamentali:

  • rendita catastale dell’immobile;
  • coefficiente;
  • aliquota stabilita dal Comune (per il primo acconto si può utilizzare l’aliquota fissata per l’anno antecedente, per il saldo, come detto in precedenza, o si applica l’aliquota per l’anno in corso deliberata o, in mancanza di delibera, l’aliquota base).

Il punto di partenza del calcolo Imu è la determinazione della base imponibile. Nello schema che segue ci sono i criteri di determinazione della base imponibile in base alla tipologia catastale.

RENDITA RIVALUTATA

TipologieBasa imponibile
Immobile iscritto in catasto rendita catastale rivalutata del 5% X moltiplicatore Imu
Immobile classificabile in categoria “D” valore contabile X coefficiente ministeriale
Aree fabbricabili il valore è costituito da quello di mercato al 1° gennaio dell’anno di imposizione
Terreni agricoli il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 135.

Va ricordato come le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d’anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato o di accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori, o dalla data di cambiamento della rendita.

Per determinare la base imponibile bisogna applicare alla rendita catastale rivalutata, si veda tabella soprastante, il coefficiente Imu, il quale varia a seconda della tipologia catastale dell’immobile.

BASE IMPONIBILE

categorie catastaliMoltiplicatore ImuTipologie di immobile
Da A/1 a A/11 esclusa A/10 160 abitazioni di tipo: signorile, civile, economico, popolari, ultrapopolari, rurali, villini, ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici, alloggi tipici dei luoghi
A/10 e D/5 80 Uffici, studi privati, Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
Da B1 a B8 140 Collegi e convitti, case di cura e ospedali non a scopo di lucro, prigioni e riformatori, uffici pubblici, scuole e laboratori, biblioteche, musei, gallerie, accademie, circoli
C/1 55 Negozi e botteghe
C/2, C/6, C7 160 Magazzini e locali di deposito, stalle, scuderie, tettoie
C/3, C/4, C/5 140 Laboratori per arti e mestieri, fabbricati e locali per esercizi sportivi non a scopo di lucro, stabilimenti balneari
Da D/1 a D/10 (escluso D/5) 65 Opifici, alberghi e pensioni, teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili, case di cura e ospedali, fabbricati e locali per esercizi sportivi

Una volta determinata la base imponibile si potrà procedere al calcolo dell’Imu sulla base delle aliquote di riferimento.

Le aliquote per il calcolo Imu

La normativa prevede un’aliquota “base” e la possibilità per i Comuni di applicare una variazione in aumento o in diminuzione in un range predeterminato. Le aliquote Imu devono essere determinate con delibera del Consiglio Comunale: entro il termine per l’adozione del bilancio di previsione dell’anno di riferimento (termine solitamente differito con disposizione di legge o decreto del Ministro dell’interno [art. 1, comma 169, della legge n. 296 del 2006] e pubblicata sul sito entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento.

L’aliquota di base generalmente è fissata allo 0,86% (8,6 per mille) su tutto il territorio nazionale e può essere variata dai singoli comuni a determinate condizioni ed entro determinati limiti: alzarla fino all’1,06% (10,6 per mille) o di abbassarla fino ad azzerarla (tranne che per i fabbricati del gruppo D per il quale resta una soglia minima dello 0,76% destinata allo Stato).

Oltre all’aliquota massima che il Comune può stabilire, dell’1,06%, ogni Comune ha la facoltà di approvare un ulteriore aumento che può essere stabilito in sostituzione della Tasi in base all’articolo 1, comma 755 della Legge 160 del 2019 per altri fabbricati (diversi dall’abitazione principale, da fabbricati del gruppo D, fabbricati merce e rurali strumentali) e per aree fabbricabili.

Segue la tabella ufficiale del Mef divisa per categorie di immobili, considerando che in sostituzione della Tasi viene concesso ai comuni di applicare una maggiorazione dell’Imu. Per le abitazioni locate a canone concordato la base imponibile Imu è ridotta al 75%.

Le aliquote e le regole previste per ogni fattispecie si trovano nella tabella del MEF che mettiamo di seguito a disposizione:

fattispecienorma di riferimento aliquota stabilita dalla leggealiquota minima che può essere stabilita dal comunealiquota massima che può essere stabilita dal comuneex maggiorazione Tasi (art. 1, comma 755, della legge n. 160/2019)
abitazione principale di categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 art. 1, c. 740, L. n. 160/2019 Esente Esente Esente non previsto
abitazione principale di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 (* si applica una detrazione di euro 200) art. 1, c. 748, L. n. 160/2019 0,5%* 0 0,6 %* non previsto
fabbricati del gruppo catastale D art. 1, c. 753, L. n. 160/2019 0,86 %(0,76% riservato allo Stato) 0,76% 1,06% non previsto
fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (fabbricati merce) art. 1, c. 751, L. n. 160/2019 0,1 %(esenti dal 2022) 0 0,25% (esenti dal 2022) non previsto
fabbricati rurali strumentali art. 1, c. 750, L. n. 160/2019 0,1 % 0 0,1% non previsto
altri fabbricati (fabbricati diversi da abitazione principale, fabbricati del gruppo catastale D, fabbricati merce, fabbricati rurali strumentali) art. 1, c. 754, L. n. 160/2019 0,86 % 0 1,06 % 1,14 %
aree fabbricabili art. 1, c. 754, L. n. 160/2019 0,86 % 0 1,06% 1,14%
Terreni agricoli (se non esenti ai sensi dell’art. 1, comma 758, legge n. 160/2019) art. 1, c. 752, L. n. 160/2019 0,76 % 0 1,06% non previsto

Esempio di calcolo Imu

Dopo le nozioni teoriche e l’analisi delle novità introdotte nell’ultimo periodo, facciamo un esempio pratico di calcolo Imu 2023:

Immobile cat. A/2
Redita catastale euro 369,27
Aliquota Imu: 0,86%

Rendita Rivalutata: 369,27 + (369,27 x 5%) = 387,73
Base imponibile : 387,73 X 160 = 62.037,36
Imu : 62.037,36 X 0,86% = 533,52
ACCONTO Imu : 533,52/2 = 266,76

Esenzione Imu abitazione principale

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Sono esenti Imu gli immobili relativi ad abitazione principale non di lusso (A2, A3, A4, A5, A6 e A7).

Non sono esenti Imu gli immobili relativi ad abitazione principale di lusso (A1, A8 e A9). In questo caso dall’imposta lorda si detraggono 200 euro. La detrazione spetta a ciascun soggetto che la adibisce come abitazione principale.

Riduzione base imponibile Imu 50%

In sede di calcolo Imu 2023 bisognerà considerare le agevolazioni previste, tra cui la riduzione base imponibile al 50% per i seguenti immobili:

  • fabbricati di interesse storico o artistico;
  • fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni;
  • le unità immobiliari concesse in comodato d’uso gratuito dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Si tratta del caso in cui il genitore concede un suo immobile in comodato d’uso al figlio affinché stabilisca ivi la sua residenza ed eventualmente quella della famiglia.In questo caso, però, il genitore deve avere residenza nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comoda d’uso gratuito.

Infine, per quanto riguarda i coniugi con residenze diverse, la questione ha portato a un dibattito piuttosto lungo, che si è concluso con intervento della Corte costituzionale, che ha ripristinato la doppia agevolazione per i coniugi con diversa residenza, sia nello stesso comune che in comuni diversi.

Calcolo Imu, dove si paga di più e dove di meno?

Milano, Brescia, Savona e Potenza si distinguono per l’applicazione della maggiorazione che porta l’Imu a essere calcolata con l’aliquota dell’1,14 per mille. Anche Lecce applica la maggiorazione ma con aliquota all’1,1 per mille. La maggior parte dei Comuni italiani, invece, applica l’aliquota massima nel calcolo Imu, pari al 1,06 per mille.

Si distinguono, come esempi di Comuni che applicano aliquote più basse Caltanissetta con aliquota allo 0,91 per mille, Brindisi con aliquota allo 0,86 per mille, Agrigento con aliquota allo 0,81 per mille, L’Aquila, Gorizia, Udine con aliquota allo 0,76 per mille.

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