IMU 2021: come si calcola? Istruzioni, aliquote ed esempio pratico

Redazione Fisco

08/06/2021

08/06/2021 - 13:32

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Come si calcola l’IMU? Di seguito una guida con aliquote ed esempi pratici, con tanto di istruzioni per sapere quanto pagare in vista dell’acconto, ovvero la rata in scadenza il 16 giugno 2021.

IMU 2021: come si calcola? Istruzioni, aliquote ed esempio pratico

Come funziona il calcolo dell’IMU 2021? Tra pochi giorni cade la scadenza per l’acconto o prima rata, fissata al 16 giugno.

Già dallo scorso anno ci sono state importanti novità: dapprima l’accorpamento di IMU e TASI in un’unica imposta, la nuova IMU. Poi, con i decreti emergenziali, si sono susseguite esenzioni e agevolazioni per specifiche categorie in particolare difficoltà economica.

Le ultime novità in merito all’esenzione dal pagamento della prima rata sono state introdotte dalla Legge di Bilancio (per il settore turistico e dello spettacolo) e dal decreto Sostegni (per le partite IVA con i requisiti per chiedere i contributo a fondo perduto del Dl 41/2021).

Per quanto riguarda il calcolo, le ultime novità sono arrivate con le FAQ del MEF pubblicate l’8 giugno. Le regole generali sul calcolo dell’IMU non sono cambiate, ma scendiamo nel dettaglio.

Formula e coefficienti

Il punto di partenza del calcolo IMU è la determinazione della base imponibile.
Si parte dalla rendita catastale rivalutata a seconda della tipologia di immobile.

RENDITA RIVALUTATA

TipologieBasa imponibile
Immobile iscritto in catasto rendita catastale rivalutata del 5% X moltiplicatore IMU
Immobile classificabile in categoria “D” valore contabile X coefficiente ministeriale
Aree fabbricabili il valore è costituito da quello di mercato al 1° gennaio dell’anno di imposizione
Terreni agricoli il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 135.

Va ricordato come le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d’anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato o di accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori, o dalla data di cambiamento della rendita.

Per determinare la base imponibile bisogna applicare alla rendita catastale rivalutata, si veda tabella soprastante, il coefficente Imu, il quale varia a seconda della tipologia catastale dell’immobile.

BASE IMPONIBILE

categorie catastaliMoltiplicatore IMUTipoligie di immobile
Da A/1 a A/11 esclusa A/10 160 abitazioni di tipo: signorile, civile, economico, popolari, ultrapopolari, rurali, villini, ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici, alloggi tipici dei luoghi
A/10 e D/5 80 Uffici, studi privati, Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
Da B1 a B8 140 Collegi e convitti, case di cura e ospedali non a scopo di lucro, prigioni e riformatori, uffici pubblici, scuole e laboratori, biblioteche, musei, gallerie, accademie, circoli
C/1 55 Negozi e botteghe
C/2, C/6, C7 160 Magazzini e locali di deposito, stalle, scuderie, tettoie
C/3, C/4, C/5 140 Laboratori per arti e mestieri, fabbricati e locali per esercizi sportivi non a scopo di lucro, stabilimenti balneari
Da D/1 a D/10 (escluso D/5) 65 Opifici, alberghi e pensioni, teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili, case di cura e ospedali, fabbricati e locali per esercizi sportivi

Una volta determinata la base imponibile si potrà procedere al calcolo dell’IMU sulla base delle aliquote di riferimento.

Le aliquote per il calcolo IMU

L’aliquota di base è fissata allo 0,86% su tutto il territorio nazionale e può essere variata dai singoli comuni a determinate condizioni ed entro determinati limiti.

In sostituzione della TASI viene concesso ai comuni una maggiorazione dell’IMU.

A partire dal 2020, i comuni hanno la facoltà di aumentare ulteriormente l’aliquota massima dell’1,06% fino all’1,14%. Negli anni successivi i comuni possono ridurre l’aliquota, perdendo però definitivamente la possibilità di variarla nuovamente in aumento.

Per le abitazioni locate a canone concordato la base imponibile IMU è ridotta al 75%.

Le aliquote e le regole previste per ogni fattispecie si trovano nella tabella del MEF che mettiamo di seguito a disposizione:

fattispecienorma di riferimento aliquota stabilita dalla leggealiquota minima che può essere stabilita dal comunealiquota massima che può essere stabilita dal comuneex maggiorazione Tasi (art. 1, comma 755, della legge n. 160/2019)
abitazione principale di categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 art. 1, c. 740, L. n. 160/2019 Esente Esente Esente non previsto
abitazione principale di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 (* si applica una detrazione di euro 200) art. 1, c. 748, L. n. 160/2019 0,5%* 0 0,6 %* non previsto
fabbricati del gruppo catastale D art. 1, c. 753, L. n. 160/2019 0,86 %(0,76% riservato allo Stato) 0,76% 1,06% non previsto
fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (fabbricati merce) art. 1, c. 751, L. n. 160/2019 0,1 %(esenti dal 2022) 0 0,25% (esenti dal 2022) non previsto
fabbricati rurali strumentali art. 1, c. 750, L. n. 160/2019 0,1 % 0 0,1% non previsto
altri fabbricati (fabbricati diversi da abitazione principale, fabbricati del gruppo catastale D, fabbricati merce, fabbricati rurali strumentali) art. 1, c. 754, L. n. 160/2019 0,86 % 0 1,06 % 1,14 %
aree fabbricabili art. 1, c. 754, L. n. 160/2019 0,86 % 0 1,06% 1,14%
Terreni agricoli (se non esenti ai sensi dell’art. 1, comma 758, legge n. 160/2019) art. 1, c. 752, L. n. 160/2019 0,76 % 0 1,06% non previsto

I chiarimenti del MEF per il calcolo IMU 2021

Le ultime indicazioni in merito al calcolo IMU 2021 sono state pubblicate dal MEF l’8 giugno.

La prima FAQ risponde a un dubbio relativo alla presentazione della dichiarazione IMU.

La seconda FAQ invece indica che per calcolare l’acconto, dovuto entro il prossimo 16 giugno, bisogna considerare le effettive condizioni soggettive e oggettive dell’immobile intervenute nel corso del primo e del secondo semestre.

Per esempio quindi per un immobile acquistato il 1° giugno 2021 la prima rata dell’IMU deve essere proporzionata a 1 mese di possesso e non deve essere parametrata al 50% del calcolo dell’imposta effettuato su 7 mesi.

Esempio di calcolo IMU

Dopo le nozioni teoriche e l’analisi delle novità introdotte nell’ultimo periodo, facciamo un esempio pratico di calcolo IMU 2021:

Immobile cat. A/2
Redita castale euro 369,27
Aliquota IMU: 0,86%

Rendita Rivalutata: 369,27 + (369,27 x 5%) = 387,73
Base imponibile : 387,73 X 160 = 62.037,36
IMU : 62.037,36 X 0,86% = 533,52
ACCONTO IMU : 533,52/2 = 266,76

Esenzione IMU abitazione principale

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Sono esenti IMU gli immobili relativi ad abitazione principale non di lusso (A2, A3, A4, A5, A6 e A7).

Non sono esenti IMU gli immobili relativi ad abitazione principale di lusso (A1, A8 e A9). In questo caso dall’imposta lorda si detraggono 200 euro. La detrazione spetta a ciascun soggetto che la adibisce come abitazione principale.

Riduzione base imponibile IMU 50%

In sede di calcolo IMU 2020 bisognerà considerare le agevolazioni previste, tra cui la riduzione base imponibile al 50% per i seguenti immobili:

  • fabbricati di interesse storico o artistico;
  • fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni;
  • le unità immobiliari concesse in comodato d’uso gratuito dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

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