Donazione immobili senza notaio: come risparmiare sulle imposte

La donazione di immobili senza notaio può essere effettuata o attraverso l’istituto della donazione indiretta oppure mediante usucapione.

Generalmente quando si regala un bene immobile è sempre necessario andare dal notaio per formalizzare la donazione in presenza di due testimoni. Tuttavia, se l’immobile viene acquistato con il solo intento di essere donato, è possibile evitare il doppio passaggio di proprietà e, quindi, pagare due volte l’atto notarile.

La donazione indiretta viene in essere quando, per esempio, un genitore acquista un immobile pagandone il prezzo al venditore e lo intesta direttamente al figlio; in questo caso bisogna rivolgersi al notaio solo per formalizzare il trasferimento di proprietà ma non è necessario l’atto di donazione.

La donazione di immobili senza notaio è possibile anche attraverso usucapione rivolgendosi al tribunale. In tal caso donante e donatario danno inizio ad una causa in cui il giudice deve accertare che il donatario ha posseduto l’immobile per più di 20 anni; se l’accertamento è positivo egli acquista la proprietà dell’immobile con effetto retroattivo e non sarà necessario l’intervento del notaio.

Vediamo, nel dettaglio, come fare la donazione di immobili risparmiando sulle spese del notaio.

La donazione indiretta di immobili

La donazione indiretta di immobili è un atto giuridico che produce gli stessi effetti economici della donazione anche se con un’altra forma e modalità. Il risultato finale della donazione indiretta è quello di arricchire una persona senza stipulare l’atto di donazione e quindi risparmiando sulle spese notarili.

Alla donazione indiretta di immobili non si applicano le disposizioni in merito alla forma della donazione: non è richiesta la stipulazione per atto pubblico dinanzi al notaio e in presenza di due testimoni. Tuttavia anche alla donazione indiretta si applica la regola della revocazione per ingratitudine nei confronti del donante e sulla riduzione per lesione della quota legittima, come nella donazione ordinaria.

Facciamo degli esempi pratici per spiegare meglio cos’è la donazione indiretta: l’esempio classico è l’intestazione in nome del figlio di un immobile acquistato dai genitori, sia nel caso di acquisto da parte del figlio con il denaro appositamente fornito dai genitori, sia nel caso di conclusione del contratto da parte dei genitori a favore del figlio. La donazione si definisce “indiretta” perché il vero bene donato è costituito dalla somma di denaro e non dall’immobile.

A differenza di quanto accade nella donazione diretta, non serve stipulare l’atto di donazione con i costi che ne conseguono, ma basta chiedere l’intervento de notaio solo per la regolare trascrizione dell’atto di vendita; in questo modo il donante evita di versare l’imposta di donazione.

Andiamo adesso a vedere l’altro metodo per fare una donazione di immobili senza notaio.

Donazione immobili con usucapione

La donazione indiretta non è l’unico modo per donare immobili senza notaio, infatti esiste anche il procedimento per usucapione.

L’articolo n. 1158 del Codice civile definisce l’usucapione come una modalità di acquisto della proprietà di un bene immobile o degli diritti reali di godimento dovuto al trascorrere del tempo: la norma richiede il possesso continuato dell’immobile per almeno 20 anni.

Ebbene, è possibile fare una donazione di immobili senza notaio se si ottiene la dichiarazione di usucapione dal tribunale. Il donante e il donatario danno inizio ad una causa in cui il giudice deve accertare che il donatario abbia posseduto l’immobile in maniera continuata per più di 20 anni e dopo trascrivere la sentenza sui registri immobiliari, con effetto retroattivo.

Quindi attraverso la dichiarazione di usucapione del giudice la proprietà dell’immobile viene trasferita senza recarsi da un notaio per stipulare l’atto di donazione con la relativa imposta. Senza dubbio è un procedimento più lungo perché è pur sempre una causa in tribunale ma permette di risparmiare sui costi della donazione.