Aste Giudiziarie: 10 consigli per non sbagliare

Le aste giudiziarie relative a immobili sono sempre più diffuse anche per colpa anche della crisi che sta mettendo in difficoltà sempre più debitori con un numero crescente di casi che finiscono in mano al giudice.

All’aumento dell’offerta di beni all’asta non sta però corrispondendo una grande risposta da parte degli acquirenti, specie privati, che potrebbero invece spesso avere un’occasione valida per acquistare casa a prezzi vantaggiosi.

La scarsa partecipazione alle aste è un problema non solo per i creditori, che vedono allungarsi i tempi di recupero dei loro crediti, ma anche per i tribunali che sono costretti a rimettere all’asta più volte lo stesso immobile in caso di asta deserta con pratiche che si accumulano.

Anche per questo lo scorso 17 ottobre è stata presentata una guida per il cittadino volta ad avvicinare il pubblico a questa forma di acquisto cercando di spiegare le procedure che sono legate a questo tipo di compravendita e di sfatare alcuni luoghi comuni.

L’obiettivo non è quello di spacciare l’acquisto all’asta per ciò che non è: rimane una procedura piuttosto complessa e con tempi lunghi, tuttavia (possibilmente con il supporto di un legale) alla portata di tutti.

In fondo alla pagina è possibile scaricare il pdf con la guida completa, mentre di seguito riportiamo un decalogo sintetico tratto dalla guida stessa:

Acquistare casa all’asta giudiziaria: 10 consigli utili

1. Non dare per scontata la convenienza del prezzo Anche se con l’acquisto all’asta è possibile aggiudicarsi un immobile a un prezzo molto inferiore rispetto al suo valore di mercato, è necessario non dare per scontato che l’importo di aggiudicazione sia sempre conveniente.
2. Valutare i propri tempi È opportuno considerare se si abbia o meno urgenza di disporre dell’immobile: i tempi per ottenerne l’effettiva disponibilità non sono sempre prevedibili.
3. Prendere visione di tutti i documenti disponibili È molto importante prendere visione dell’avviso di vendita, della relazione di stima, delle planimetrie, delle fotografie e di tutti i documenti pubblicati su appositi siti web almeno 45 giorni prima dell’asta. L’elenco dei siti abilitati dal Ministero della Giustizia – oltre ai portali dei tribunali – è disponibile sul sito del Ministero www.giustizia.it - sezione strumenti, siti web aste giudiziarie.
4. Saper leggere la perizia La perizia specifica anche i vincoli e gli oneri che saranno cancellati e quelli che resteranno a carico dell’acquirente: è perciò importante saper interpretare ogni informazione contenuta nel documento.
5. Visitare gli immobili È indispensabile visitare l’immobile prima dell’asta con l’ausilio del custode nominato dal giudice delle esecuzioni, anche per rendersi conto di persona 1 2 3 4 5 i aspetti non menzionati nella perizia (come, ad esempio, il contesto ambientale), e chiedere informazioni su eventuali situazioni pregiudizievoli. Occorre, inoltre, preventivare che al momento del rilascio le condizioni dell’immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.
6. Definire il limite massimo della somma da investire Prima di partecipare all’asta è opportuno decidere quanto si è disposti a spendere per l’acquisto, per non correre il rischio di farsi trascinare dall’emotività ed esporsi più del dovuto. Partecipare a un’asta richiede, dunque, calma e razionalità: prima di affrontare un acquisto sarebbe raccomandabile assistere a qualche vendita per capire come si svolge.
7. Informarsi sulle spese Sempre prima di prendere parte all’asta, è consigliabile informarsi sull’importo delle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione (imposta di registro o IVA, spese condominiali pendenti, eventuali onorari professionali per il trasferimento).
8. Attenzione alle modalità di pagamento Chi acquista all’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo per tempo, tenendo conto che potrebbero esserci delle difficoltà nell’istruire la pratica. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali, ma è necessario informarsi attentamente sui relativi costi.
9. Tener conto dei benefici fiscali Ai beni acquisiti con le aste immobiliari si applicano i medesimi benefici previsti per i trasferimenti immobiliari. Le imposte sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione, poiché la norma sul “prezzo valore” non si applica alle procedure esecutive e concorsuali. La volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali deve essere espressa già in sede di asta o meglio al termine della stessa.
10. Disponibilità: attenzione agli immobili occupati Il decreto di trasferimento sottoscritto dal giudice delle esecuzioni costituisce titolo esecutivo e consente l’immediato rilascio dell’immobile. Tuttavia in caso di difficoltà – ad esempio se un immobile è occupato senza regolare contratto di affitto, o da inquilino moroso – il nuovo proprietario dovrà provvedere a proprie spese a eseguire lo sfratto, rivolgendosi a un legale che procederà all’immediata liberazione tramite ufficiale giudiziario.

Guida Aste Giudiziarie (PDF)