Affitti: obbligatorio pagare le tasse anche se l’inquilino non paga il canone

E’ possibile non pagare le tasse sui canoni di locazione non riscossi?
Sulla base di quanto affermato da una sentenza della Corte di Cassazione (n. 11158 del 10.05.2013.) e in conformità ad una recentissima interpretazione fornita sulla questione dall’Agenzia delle Entrate, non è possibile evitare il pagamento.

Il locatore è obbligato a pagare le imposte anche sul canone di locazione anche nel caso in cui l’inquilino sia moroso e pertanto non abbia versato la somma mensile dovuta.

Tale principio non ha sicuramente trovato un positivo riscontro tra i proprietari di casa, a fronte delle sempre maggiori difficoltà nel percepire il canone mensile.

Cosa dice la legge
Secondo quanto previsto all’articolo 26, comma 1, del TUIR “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili. Requisito che rileva ai fini della tassazione è dunque la proprietà dell’immobile.
In base a questa regola di carattere generale, anche per il reddito da locazione non è richiesta, ai fini della imponibilità del canone, la materiale percezione del provento.
Rileva dunque ai fini Irpef, il canone contrattualmente previsto per il periodo di imposta di riferimento. Finchè il contratto è in vigore i canoni concorrono alla formazione della base imponibile.
Solo in caso di cessazione della locazione il reddito imponibile è determinato sulla base della rendita catastale.

Immobili ad uso abitativo
Per gli immobili ad uso abitativo l’Agenzia delle Entrate prevede che dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito imponibile.
In questo caso i canoni non riscossi non dovranno essere indicati nella dichiarazione dei redditi, sempre che entro il termine di presentazione della stessa si sia concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità. Qualora il giudice abbia confermato la morosità dell’inquilino anche per periodi precedenti, al locatore è riconosciuto un credito di imposta pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti.

In conclusione, per le locazioni aventi ad oggetto unità immobiliari adibite ad abitazione, la legge consente di escludere dal reddito i canoni che non sono stati percepiti solo qualora lo stato di morosità del conduttore risulti da un accertamento giudiziale il cui procedimento abbia avuto termine.
Quanto sopra esposto vale esclusivamente per gli immobili ad uso abitativo.

Immobili non ad uso abitativo
Il legislatore dispone in maniera diversa per gli immobili ad uso non abitativo.
Il relativo canone, ancorché non percepito, va comunque dichiarato, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione, fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto medesimo;
Le imposte sui canoni dichiarati ma non riscossi, non potranno essere recuperate.

La Corte costituzionale ha ritenuto costituzionalmente legittima la normativa suddetta, poiché il locatore di questo tipo di locazioni gode di molteplici strumenti per risolvere il contratto in caso di inadempimento del conduttore (la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 del codice civile, la risoluzione ex art. 1454, l’ azione di convalida di sfratto ex artt. 657 e ss del codice di procedura civile) e far riattivare la regola generale di calcolo del reddito fondiario basata sulla rendita catastale.