Commissione europea: confronto tra prezzi settore immobiliare in Europa

L’identificazione di sviluppi non sostenibili sui prezzi delle case è circondata da un alto grado di incertezza, che colpisce la capacità dei ricercatori e dei politici di prevedere la tempistica e la portata dei cicli dei prezzi. Tuttavia la combinazione delle dimensioni rilevanti presentate in questo documento consente un approccio globale che contribuisce, da una parte, ad individuare le espansioni seguite dalle contrazioni (fenomeno boom/bust) e dall’altra di valutare la dinamica dei processi di adeguamento in atto.

L’identificazione di sviluppi non sostenibili richiede segnali di conferma da metodi diversi. A questo punto una delle sfide principali resta quella di mettere in comune le informazioni e i risultati provenienti dai vari strumenti.

Nel complesso, l’analisi comparativa tra paese e paese che copre le principali dimensioni rilevanti riesce a dare una panoramica degli squilibri del mercato immobiliare e fornisce una prima approssimazione a divergenze esistenti tra i paesi dell’area euro. La tabella qui sotto presenta una panoramica delle pressioni esercitate dal mercato immobiliare come segnalato dai vari metodi.

I paesi sono raggruppati in base agli sviluppi non sostenibili identificati nei cicli dei prezzi di cui si è parlato precedentemente.

• Il gruppo 1 corrisponde agli Stati membri che hanno avuto cicli di espansione lunghi ed ampi;
• il gruppo 2, a sua volta, si riferisce a improvvisi e forti periodi di espansione;
• il gruppo 3 include i paesi in cui i prezzi delle case sono rimasti sopra al loro trend per un periodo prolungato di tempo;
• infine, il gruppo 4 identifica i paesi in cui non si sono verificati episodi di espansione.

La classificazione dei paesi

Tre indicatori di valutazione, insieme con le loro rispettive qualificazioni, ci permettono inoltre di classificare i paesi in base alle pressioni al ribasso sui prezzi che possono essere basse, medie o alte. Tra gli stati membri del gruppo 1 e 2, e considerando i segnali di conferma dai metodi di valutazione, il processo di adeguamento in Spagna potrebbe continuare ancora. Dall’altra parte, gli attuali indicatori di valutazione per Irlanda ed Estonia segnalano pressioni basse o moderate, anche se bisognerebbe seguire attentamente potenziali sviluppi negativi nei fattori determinanti per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni irlandesi e i cambiamenti recenti sui prezzi avvenuti in Estonia. I segnali dai metodi di valutazione in Slovenia sono alquanto equivoci, ma il rischio di potenziali sviluppi negativi punta a pressioni medio-alte sui prezzi. All’interno del gruppo 3, la Grecia e la Francia segnalano pressioni sui prezzi medio-alte, ma le attuali condizioni economiche del primo implicherebbero rischi più elevati. Infine, tra i paesi del gruppo 4, possibili pressioni verso il basso si potrebbero verificare a Malta, in Lussemburgo e in Belgio. Le pressioni al ribasso in Germania appaiono limitate e i prezzi delle case recentemente sono aumentati. Nonostante l’assenza di un chiaro boom dei prezzi immobiliari in questi paesi prima della crisi, questi segnali meritano un’ulteriore ispezione.

Come leggere i risultati

Questi risultati devono essere interpretati come segnali di riferimento per i paesi dove il mercato immobiliare richiede un’analisi più approfondita, anche guardando le specificità istituzionali e gli sviluppi subnazionali. C’è la necessità di capire meglio come le caratteristiche strutturali del mercato immobiliare e ipotecario influenzino gli sviluppi del credito e di come facilitino o ostacolino l’emergere di squilibri su tali mercati. Ciò dovrebbe anche essere completato con un’analisi delle disparità di valutazione tra le abitazioni tra regioni/città considerando che i fattori in gioco potrebbero variare tra aree rurali, urbane o costiere. Valutare le vulnerabilità derivanti dai quadri istituzionali e normativi nei mercati immobiliari e ipotecari e raffigurare specificità locali del mercato di cui sopra, può aiutarci nella progettazione di possibili e specifiche risposte politiche in modo coerente e comparabile.