Usufrutto dell’abitazione: diritti e doveri dell’usufruttuario

Il diritto di usufrutto su un immobile è il diritto ad utilizzare e godere di un bene altrui, facendone propri i frutti naturali (come ad esempio i prodotti di un fondo) o civili (come ad esempio i canoni di locazione). Pur godendo del bene l’usufruttuario è tenuto a rispettare la destinazione economica impressa alla cosa dal suo proprietario.
La costituzione del diritto di usufrutto riduce il contenuto del diritto del proprietario, al quale rimane la cd nuda proprietà. Egli conserva il diritto di disporre della cosa potendo ad esempio vendere l’immobile, tuttavia chi compera, si trova ad acquistare una casa che rimane gravata dall’altrui usufrutto, fino al termine della sua scadenza. Al momento dell’estinzione dell’usufrutto i diritti sull’immobile vengono nuovamente riuniti e si ricostituisce la pienezza della proprietà.

Durata dell’usufrutto
L’usufrutto si caratterizza per la sua termporaneità. Esso non può durare, se si tratta di una persona fisica oltre la durata della vita dell’usufruttuario; se si tratta di una persona giuridica, oltre il termine di 30 anni. L’usufrutto si estingue con la morte dell’usufruttuario e non passa ai suoi eredi. L’usufruttuario può cedere mediante atto tra vivi (ad esempio vendendolo o donandolo) ma il diritto del nuovo usufruttuario si estingue alla morte del suo primo titolare. l’usufruttuario può affittare, cedere o mettere una ipoteca sull’immobile.
Prima che sia raggiunto il limite di 30 anni o la morte dell’usufruttuario, il diritto di usufrutto può terminare:

• per prescrizione, nei casi in cui non si eserciti tale diritto per 20 anni;
• per riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà;
• per totale deperimento della cosa;
• per scadenza o per spirare del tempo per cui è stabilito.
  L’usufrutto può essere costituito anche a favore di più soggetti viventi e, qualora specificato nell’atto che si tratta di "usufrutto congiunto", opera fra questi il diritto di accrescimento, estinguendosi in questo caso l’usufrutto solo alla morte dell’ultimo superstite; diversamente, alla morte di ogni usufruttuario, la relativa quota si consoliderà con la nuda proprietà.

Costituzione e restituzione dell’immobile
Varie sono le modalità di costituzione dell’usufrutto. Si parla di volontario quando viene costituito per contratto o per testamento. Si parla di legale quando è costituito direttamente dalla legge, come ad esempio quello spettante ai genitori sui beni dei figli minori. L’usufrutto si può altresì acquistare per usucapione.
Al termine dell’usufrutto l’usufrutturio dovrà restituire la casa al suo proprietario e dovrà restituirgliela nello stato in cui si trovava quando l’ha ricevuta, salvo il normale deterioramento derivante dall’uso.

Diritti dell’usufruttuario:
L’usufruttuario:

• può disporre del suo diritto, cedendolo, dandolo in locazione o costituendo ipoteca;
• ha il diritto di acquisire il possesso del bene;
• ha il diritto di percepire i frutti (naturali e civili).

Obblighi dell’usufruttuario
L’usufruttuario:

• deve restituire il bene al termine del suo diritto (alla scadenza o alla morte);
• deve utilizzare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia;
• deve fare l’inventario, salvo dispensa;
• deve prestare idonea garanzia, salvo dispensa.

Ripartizione delle imposte e delle spese
Le imposte e le spese sono così ripartite tra usufruttuario e proprietario. Al primo competono le spese per la ordinaria manutenzione, amministrazione e custodia, al secondo le spese per la manutenzione straordinaria.
In ambito di imposte al primo spettano le imposte che gravano sul reddito, canoni di locazione, rendite fondiarie e IMU.