Nuda proprietà: sempre più richieste, il vero boom immobiliare del 2013

Sempre più persone, per effetto della crisi decidono di vendere la propria abitazione con uno strumento che consente di mantenere l’usufrutto dell’immobile e la possibilità di continuare a vivere nell’immobile venduto. Si vende cioè la nuda proprietà. Di fronte alla crisi delle compravendite e dell’accesso al credito, aumenta l’interesse degli italiani per la nuda proprietà. Vediamo i vantaggi per le parti contrattuali.

Vantaggio per chi vende la nuda proprietà

Chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di usufrutto ovvero di abitare l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio, oppure può costituire una forma di investimento per la prole.

Vantaggio per chi compra la nuda proprietà

Chi acquista la nuda proprietà acquista un immobile a un prezzo agevolato, sensibilmente più basso rispetto ai prezzi di mercato, che potrà occupare nuovamente alla scadenza dell’usufrutto o alla morte dell’usufruttuario.

Che cos’è la nuda proprietà di un immobile
Il diritto di proprietà è il diritto al godimento di un bene, in modo pieno ed esclusivo; in forza della facoltà di disporre del bene, il proprietario può limitare il contenuto del suo diritto. In tal caso la proprietà si svuota di una parte del suo contenuto e ne rimane la cosiddetta nuda proprietà. I diritti reali che si possono costituire sono molteplici; tra questi piuttosto diffuso è il diritto di usufrutto.
Il nudo proprietario perde la facoltà di godere e usare l’immobile ma ha la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile, potendo nel caso realizzare un guadagno.

Cos’è il diritto di usufrutto
L’usufrutto è il diritto di utilizzare il bene vita natural durante; solitamente infatti si estingue con il decesso dell’usufruttuario e ciò comporta la riacquisizione da parte del nudo proprietario della piena proprietà. Il nudo proprietario deve rispettare e mantenere la destinazione economica del bene. L’usufruttuario può abitare, disporre dell’immobile dandolo in locazione e può altresì vendere l’usufrutto stesso, trasferendo ad altri il suo diritto.
Ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario
Solitamente le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario (custodia, amministrazione). L’usufruttario è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. Le spese di straordinaria manutenzione (come le spese strutturali) sono a carico del nudo proprietario.
Per quanto concerne le imposte, il pagamento dell’imu (ma anche dell’irpef) è a carico di chi ha la disponibilità del bene, proprio perché gode di un diritto reale. Ai sensi dell’articolo 1008 del codice civile infatti " l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito." Questo è un motivo per cui può risultare vantaggioso l’acquisto della nuda proprietà.

Vendita della nuda proprietà e calcolo del prezzo
Per poter stabilire il prezzo della vendita è necessario innanzitutto effettuare una perizia dell’immobile affidata a professionisti e una volta individuato il valore stimato dell’immobile si applica un coefficiente di riduzione che varia in funzione dell’età dell’usufruttario della casa. Tali coefficienti sono periodicamente aggiornati dal ministero delle finanze e sono basati sulle aspettative di vita desunte dalle statistiche e in base al tasso di interesse legale in vigore.
La vendita della nuda proprietà deve seguire le regole normalmente applicate per la compravendita: non sono possibili dunque scritture private o lettere di intenti in quanto l’atto deve essere stipulato davanti al notaio.