Decadenza dalle agevolazioni fiscali sulla prima casa

Il trasferimento di un immobile comporta il pagamento di svariate imposte che gravano sull’acquirente e che variano in funzione del soggetto venditore, dell’acquirente e del tipo di immobile.
Si tratta dell’IVA (nel caso si acquisti da costruttore), dell’imposta di registro, dell’imposta catastale e dell’imposta ipotecaria.
Ricordiamo che le imposte per le quali è prevista un’aliquota si calcolano in base al valore catastale dell’immobile.

Per l’acquisto della prima casa la legge prevede particolari agevolazioni fiscali fruibili in presenza dei seguenti requisiti:

• l’acquirente non possegga, nello stesso Comune, altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge;
• non sia titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
• non sia titolare, interamente o per quote, di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale abbia già fruito delle agevolazioni ;
• trasferisca la propria residenza nel Comune ove si trova l’immobile acquistato (non necessariamente in quella determinata casa) entro 18 mesi dall’acquisto.
• svolga la propria attività lavorativa nel Comune ove si trova l’immobile acquistato;
• l’immobile acquistato non sia considerato “di lusso”.
• per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
  Tali requisiti devono essere presenti al momento dell’acquisto e devono essere dichiarate al notaio che provvede all’annotazione nell’atto di compravendita.

Quali sono le agevolazioni fiscali previste dalla legge:

• riduzione delle imposte collegate all’acquisto della prima casa;
• possibilità di detrarre le provvigioni versate all’intermediatore immobiliare, se per l’acquisto della prima casa ci si è avvalsi della sua prestazione.

Decadenza dalle agevolazioni fiscali

L’acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:

• le dichiarazioni effettuate all’atto di acquisto per fruire del bonus fiscale non sono veritiere;
• non trasferisce la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l’immobile oggetto di compravendita;
• trasferisce, con atto a titolo oneroso o gratuito, l’immobile entro 5 anni dalla data del suo acquisto, se non provvede, entro un anno, ad acquistare altro immobile da adibire a prima casa. Lo stesso vale nel caso in cui, anziché acquistare una nuova abitazione, la si faccia costruire, purchè la stessa venga comunque ultimata entro l’anno.

L’assenza delle condizioni necessarie per fruire del beneficio fiscale comporta:

• l’applicazione delle imposte ordinarie;
• il versamento di una sanzione pari al 30% dell’importo non pagato;
• il pagamento degli interessi di mora;

Per tale infrazione la legge ammette il “ravvedimento operoso”, con conseguente risparmio sulle sanzioni.
L’interessato potrà infatti beneficiare di una riduzione della sanzione sopra indicata qualora effettui in maniera del tutto spontanea l’adempimento omesso o irregolarmente eseguito. E’ necessario che la violazione non sia già stata accertata e non siano già iniziate verifiche, ispezioni o altre attività di tipo amministrativo delle quali l’interessato sia messo a conoscenza.
Si precisa inoltre che in caso di cessione della prima casa prima senza che siano decorsi i 5 anni, non verrà applicata alcuna sanzione, qualora il contribuente che non abbia acquistato un nuovo immobile, presenti al Fisco, (entro l’anno) istanza di rinuncia all’acquisto di nuova casa. In tale circostanza il Fisco provvederà unicamente a recuperare la differenza dell’imposta tra quella calcolata nella misura ordinaria e quella pagata in misura agevolata.

Che succede se l’abitazione viene trasferita da un coniuge all’altro in sede di separazione o divorzio?

Anche in caso di trasferimento dell’abitazione ad uno dei coniugi prima dei 5 anni, senza che il coniuge cedente abbia provveduto ad acquistare un nuovo immobile, si decade dal beneficio prima casa (in precedenza ottenuto).
E’ quanto chiarito dalla Corte di Cassazione con sentenza del n. 2263 del 03/02/2014, che, nella fattispecie, ha provveduto a dichiarare revoca del bonus fiscale.

Per concludere, si ricorda che l’amministrazione finanziaria ha tre anni di tempo per revocare le agevolazioni prima casa e liquidare le imposte in misura ordinaria e le relative sanzioni.