Condominio, come avviare l’esecuzione di lavori straordinari e quali i compiti dell’amministratore

È normale che nel corso del tempo gli edifici e i loro impianti necessitino di interventi di manutenzione.

Qualora si tratti di edifici facenti parte di un complesso condominiale occorre domandarsi:

• chi è competente a decidere in merito all’esecuzione dei lavori?
• quando la decisione può dirsi validamente presa?
• quali sono gli adempimenti necessari per dare inizio ai lavori e a chi spettano?

Vediamo come rispondere a questi interrogativi.

Delibera assembleare
Le opere di [*manutenzione straordinaria*], devono essere deliberate dall’assemblea.

La decisione sul da farsi spetta dunque ai condomini che esprimeranno la loro volontà mediante la delibera.

L’amministratore può in autonomia ordinare l’esecuzione dei suddetti lavori solo qualora rivestano carattere di urgenza ma deve riferirne nella prima assemblea.

Salvo il caso sopra menzionato, non è dunque pensabile, visto l’impegno economico che un simile intervento comporta, che i lavori possano essere disposti dall’amministratore senza il preventivo assenso dell’assemblea.

L’assemblea, quindi, discuterà sulla questione e approverà l’effettuazione di detti lavori con la maggioranza richiesta dalla legge pari alla metà più uno degli intervenuti che rappresentino almeno il 50% del valore in millesimi (in seconda convocazione che siano presenti almeno un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi).
Nella delibera di approvazione è bene che siano fornite indicazioni dettagliate sulla tempistica e sulle modalità di effettuazione dei lavori.

Sulla base della tempistica e delle modalità di esecuzione dei lavori stabiliti dall’assemblea, l’amministratore dovrà raccogliere i preventivi di spesa di diverse imprese costruttrici.
Ovviamente anche i singoli condomini potranno presentare ulteriori preventivi.
L’assemblea delibera e sceglie uno dei preventivi presentati, determinando anche le modalità di pagamento.

Costituzione del fondo speciale
Come previsto dalla legge, a seguito della riforma del condominio, nel momento in cui l’assemblea delibera l’inizio di lavori si deve altresì costituire un fondo speciale nel quale confluiscono le somme dedicate al pagamento dell’impresa incaricata dell’esecuzione dei lavori. Si tratta sicuramente di una norma a favore dei costruttori per riconoscere loro una tutela in caso di mancati pagamenti.
Tutti i proprietari degli appartamenti dovranno versare in anticipo, al condominio, ed in base alla ripartizione della spesa, quanto occorrerà pagare per i lavori stessi.

Contratto d’appalto
Una volta che le somme siano state versate, viene dato l’incarico all’amministratore di sottoscrivere il contratto di appalto con l’impresa prescelta, con la quale verranno concordate le modalità di esecuzione dei lavori secondo quanto stabilito nel capitolato.
L’amministratore dovrà altresì predisporre quanto necessario per fruire di eventuali detrazioni fiscali.

Pagamento della spesa straordinaria
L’amministratore provvederà a versare con bonifico nelle casse dell’impresa esecutrice le somme stabilite secondo le modalità pattuite.
Il saldo finale verrà corrisposto dopo l’effettuazione del collaudo, ovvero della verifica finale relativa alla conformità dei lavori al capitolato.