Calcolo IMU e TASI per le aree fabbricabili

Accanto al versamento di IMU e TASI relative agli immobili, il legislatore ha previsto anche il versamento delle imposte sugli immobili anche per le aree fabbricabili, con un meccanismo in buona parte identico a quello per gli immobili, ma con qualche peculiarità da verificare con attenzione.

Ai fini fiscali l’articolo 2 primo comma, lettera b del D.Lgs n. 504/92 stabilisce che un’area si considera edificabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base ad uno strumento urbanistico generale adottato dal Comune ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi. Sono inoltre edificabili, le aree sedime di fabbricati in corso di costruzione.

Tassazione sulle aree fabbricabili
Le aree fabbricabili, al contrario dei terreni agricoli sui quali si applica esclusivamente l’IMU sono soggette sia al pagamento dell’IMU che a quello della TASI. Il legislatore, però, ha previsto un limite in forza del quale la somma dell’aliquota TASI e quella dell’IMU non può essere superiore all’aliquota massima consentita per l’IMU che è pari al 10,6 per mille maggiorata dello 0,8 per mille, ma solo a condizione di aver finanziato, relativamente alle abitazioni principali, ulteriori detrazioni d’imposta. Quindi, in vista del pagamento del saldo può essere opportuno verificare di aver correttamente applicato le aliquote previste dai Comuni, ed eventualmente prepararsi ad effettuare un saldo meno capiente, qualora il versamento in acconto si fosse rivelato maggiore del dovuto.

Il calcolo della base imponibile
Nel caso di aree fabbricabili la base imponibile, ai fini del calcolo di IMU e TASI, è basato non tanto sulla rendita catastale attribuita all’area, quanto sul valore venale in comune commercio al 1° gennaio, determinato avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità e alla destinazione d’uso consentita.

Sia ai fini IMU che TASI non si considerano fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (Iap).
La conseguenza per questi terreni, seppur urbanisticamente edificabili, è quella di essere tassati ai fini IMU in base al valore catastale e sono esclusi da TASI.

Per i terreni edificabili concessi in affitto il proprietario deve assolvere l’IMU e la TASI sul valore di mercato. Relativamente alla TASI scatta l’assurda situazione in cui l’affittuario coltivatore e quindi detentore del terreno deve pagare dal 10 al 30% della tassa.

A questo punto, una volta stabilità la base imponibile del tributo dovrà essere applicata l’aliquota stabilità dai vari comuni. L’imposta così ottenuta andrà rapportata sia alla percentuale di possesso che ai mesi di detenzione. Il versamento dovrà essere effettuato con modello F24 entro il prossimo 16 dicembre.