Visura catastale, cos’è, come leggerla e cosa contiene

Come leggere la visura catastale? Cos’è e quando serve? Come si richiede e quanto costa? Quando si acquista un immobile o si valuta la vendita, quando si compila la dichiarazione dei redditi si parla spesso di visura catastale. Si tratta del documento fiscale che identifica l’immobile e che rilascia l’Agenzia delle Entrate.

Questo documento rappresenta una sorta di carta di identità del fabbricato o del terreno, offre una mappa dettagliata dei dati, dei soggetti titolari e delle rendite che servono al calcolo delle imposte.

La lettura della visura catastale, però, può risultare abbastanza complessa per chi non si occupa di edilizia o fisco quotidianamente. Categorie catastali, particelle, subalterni e consistenze dei vani sono solo alcuni dei concetti che si trovano nella visure e comprendere correttamente ogni singola voce è necessario per verificare la conformità dell’immobile e calcolare con esattezza eventuali balzelli sulla casa come Imu e Irpef.

Cos’è la visura catastale

Per comprendere di cosa stiamo parlando cerchiamo di capire cosa significano le parole “visura” e “catastale”. Visura deriva dal participio passato del verbo vedere in latino (visus) e significa, appunto, prendere visione. Catastale, come è facilmente intuibile, deriva dalla parola Catasto, ovvero l’inventario dei beni immobili italiani.

Detto questo, con visura catastale si intende il prendere visione di atti che riguardano il parco immobiliare del nostro Paese. Quello che non tutti sanno, però, è che la visura catastale può riguardare un immobile, ma anche una persona.

Si tratta di un documento formale per il quale occorre una specifica richiesta, che può essere effettuata secondo diverse modalità, anche in via telematica, comodamente da casa. Le diverse modalità di richiesta ne determinano una variazione del costo.

Dal 1° luglio del 2010, la visura catastale è obbligatoria in sede di stipulazione dell’atto di compravendita davanti al notaio, a pena di invalidità della procedura. Qui i dettagli sulla responsabilità del notaio in caso di omessa presa visione della visura.

Non esiste una definizione ufficiale della visura catastale, ma si può dire che si tratta di un documento ufficiale che viene rilasciato dall’Ufficio Provinciale dell’Agenzia delle Entrate relativo a un immobile o a una persona (fisica o giuridica). Le informazioni presenti nel documento, ovviamente, sono diverse se si richiede per un immobile o per una persona.

La visura catastale di un immobile fornisce informazioni molto specifiche dell’immobile come, ad esempio la rendita catastale (necessaria per il calcolo di IMU, TASI e TARI), le informazioni sulla classe e sulla categoria immobiliare e gli aggiornamenti sui trasferimenti di proprietà.

La visura catastale di una persona, invece, non è altro che un elenco dei beni immobili che ha intestati.

Va specificato che la visura catastale non ha una valenza probatoria e, pertanto, non ha valore legale: ad esempio la visura catastale non può essere utilizzata per provare a chi appartiene un determinato immobile.

Per rispondere, quindi, alla nostra domanda iniziale, la visura catastale è una panoramica di informazioni (su un immobile o una persona), è un documento fondamentale per chi deve vendere o comperare un immobile ed è indispensabile per ottenere tutte le informazioni fiscali dell’immobile.

A cosa serve la visura catastale di un immobile (e di una persona)

La visura catastale è un documento ufficiale che contiene le informazioni idonee a identificare in maniera univoca un determinato immobile, che si tratti di un’abitazione, un garage, un negozio o un ufficio. Tali informazioni riguardano sia gli aspetti strutturali dell’immobile che i riferimenti di chi ne è l’intestatario.

La visura catastale fornisce le informazioni sulla proprietà immobiliare, quindi se è regolarmente iscritto al Catasto, se l’indirizzo è esatto e se l’intestazione del proprietario è aggiornata.

Il documento ha valenza ai fini fiscali, notarili e contrattuali. Per quel che riguarda i fini fiscali la visura catastale consente di verificare la rendita catastale dell’immobile, sulla quale vengono calcolate le imposte sul reddito (come l’IRPEF) e le imposte comunali sulla proprietà: IMU (imposta municipale unica), TASI (tassa sui servizi indivisibili) e TARI (tassa sui rifiuti). Serve, inoltre, anche per la compilazione dell’Isee

Ai fini notarili la visura catastale è indispensabile quando si deve fare un atto di compravendita immobiliare, una successione ereditaria, una donazione o delle divisioni patrimoniali. Da sottolineare che la visura è richiesta anche quando si stipula un contratto di locazione o quando si chiede il mutuo per acquistare una casa.

Chi può richiedere una visura catastale? Quali sono le tipologie disponibili?

La visura catastale è un documento pubblico e di fatto, l’accesso ai dati che contiene è aperto a tutti. L’eccezione dei dati catastali pubblici è rappresentata dalle planimetrie la cui consultazione può essere richiesta esclusivamente da chi ha un diritto di proprietà o di godimento sull’immobile.

Va sottolineato che, però, per chi ha un diritto di proprietà o di godimento la visura catastale è erogata gratuitamente, per tutti gli altri, invece, è necessario pagare i tributi speciali e catastali.

Quali tipologie di visure catastali esistono? Come abbiamo accennato, la prima distinzione va fatta su:

• visura catastale per immobili;
• visura catastale di persone.

Sia per le visure di immobili che per quelle di persone la richiesta può riguardare la variante:

• storica;
• attuale,
• analitica;
• sintetica.

La visura catastale storica (che è anche quella che si utilizza per l’Isee) permette di scegliere il periodo storico da coprire (dalla data di meccanizzazione del catasto alla data di richiesta del documento) tracciando la storia delle variazioni che hanno interessato l’immobile nel corso del tempo (variazioni strutturali, passaggi di proprietà, e variazioni delle rendite catastali).

La visura catastale attuale indica i dati essenziali dell’immobile al momento della richiesta (si tratta di quella necessaria per la compravendita) e fornisce, quindi, un’istantanea aggiornata della situazione.

La visura catastale sintetica è una versione semplificata di quella attuale e si concentra solo sui dati essenziali dell’immobile.

La visura catastale analitica, invece, fornisce maggiori dettagli andando a descrivere anche i vani e le pertinenze, i frazionamenti, gli ampliamenti.

Come si legge una visura catastale?

Essendo una vera e propria fotografia dell’immobile, nella visura catastale (in base a quale si richiede) contiene diversi dati e nello specifico:

• l’indirizzo, cioè l’esatta ubicazione dell’immobile, comprensiva di numero civico, scala, piano e interno dell’unità immobiliare;
• la zona censuaria, ovvero l’indicazione della porzione omogenea di territorio comunale nell’ambito della quale la redditività dei fabbricati deve considerarsi uniforme;
• la categoria, quindi la tipologia delle unità immobiliari (cioè la loro destinazione);
• la sezione urbana;
• il foglio, cioè la porzione di territorio comunale che il Catasto indica nelle proprie mappe cartografiche;
• la particella, detta anche “numero di mappa”, cioè la porzione di territorio all’interno del foglio, il fabbricato oppure l’area di pertinenza, contrassegnata da un numero;
• il subalterno che identifica la singola unità immobiliare esistente su una particella.;
• la superficie catastale;
• la classe, in altre parole il parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A (abitazioni e uffici), B (strutture pubbliche) e C (pertinenze e attività commerciali);
• la consistenza, o più semplicemente le dimensioni dell’unità immobiliare (per le abitazioni e gli uffici è espressa in metri quadri);
• la rendita, che per gli immobili di categoria A, B e C viene calcolata mediante la moltiplicazione della consistenza dell’immobile per la tariffa unitaria determinata dal Comune di appartenenza, invece per le categorie D ed E il calcolo avviene con una stima diretta;
• i dati anagrafici degli intestatari;
• la mappa catastale per i terreni;
• le planimetrie.

Vediamo ne seguente esempio come leggere una visura catastale.

Esempio dei dati di un immobile:

• Comune: Bologna (Codice: A944)
• Foglio: 120
• Particella (o Mappale): 550
• Subalterno (o Sub): 4
• Zona Censuaria: 1
• Categoria: A/2 (Abitazione di tipo civile)
• Classe: 3
• Consistenza: 5,5 vani
• Superficie Catastale: 112 mq (escluse aree scoperte: 105 mq)
• Rendita Catastale: 715,25 €
• Indirizzo: Via Ugo Bassi n. 10,
• Piano 2,
• Interno 4
• Intestatario (Proprietario): Rossi Mario (quota 1000/1000 in proprietà)

Come si leggono queste informazioni? Il Foglio indica una porzione del territorio del Comune, la Particella individua il fabbricato e il Subalterno identifica l’unità immobiliare nel fabbricato.
Nell’esempio la categoria A/2 indica che si tratta di un immobile residenziale di tipo civile. La Classe 3 indica la redditività dell’immobile in quella zona (solitamente si va da 1 a 5).
La consistenza è la grandezza dell’immobile espressa in vanii contando le stanze principali e quelle accessorie. Nell’esempio sono 5,5 vani.
La superficie catastale indica la superficie calpestabile dell’immobile che appartiene al 100% a Mario Rossi.

La rendita catastale dove si trova

La rendita catastale si trova nella sezione centrale della visura catastale, nella tabella dedicata ai “Dati di classamento”. La colonna in cui cercare è quella denominata “Rendita”. Il valore è espresso in euro. Se la visura contiene più immobili ogni singola unità immobiliare ha la propria riga con la rendita catastale.

Come si calcola la rendita catastale? Il calcolo del valore catastale di un immobile si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% (moltiplicata per 1,05) per specifici coefficienti legati alla categoria catastale:

• 115,5 : per i fabbricati abitativi (prima casa e relative pertinenze);
• 126: per i fabbricati abitativi (seconda casa) e categorie A e C (escluso A/10 e C/1);
• 176,4: per i fabbricati del gruppo B (uffici pubblici, scuole, ospedali);
• 63: per uffici (A/10) e fabbricati produttivi (gruppo D);
• 42,84: per negozi (C/1) ed edifici speciali (gruppo E);
• 112,5: per i terreni agricoli (sul reddito dominicale rivalutato del 25%).

Categoria catastale significato

La categoria catastale è un codice alfanumerico che è usato per classificare gli immobili in base alla destinazione d’uso. Il Catasto divide gli immobili in gruppi contrassegnati da lettere dalla A alla F:

• A (residenziali): abitazioni civili, economiche, ville o uffici;
• B (uffici pubblici e servizi): scuole, ospedali, caserme e biblioteche;
• C (commerciali e laboratori): negozi, magazzini, laboratori artigianali e box auto;
• D (speciali): fabbriche, alberghi, teatri e banche;
• E (particolari): edifici per servizi pubblici, stazioni o edifici di culto;
• F : entità urbane senza rendita, come aree urbane o fabbricati in costruzione.

Dati catastali errati, cosa fare?

Se i dati della visura catastale non corrispondono alla realtà è necessario correggerli. Se l’errore riguarda la divisione delle stanze, la destinazione d’uso, la planimetria è necessario presentare una variazione tramite la procedura DOCFA (Documento Catasto Fabbricati) sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Il DOCFA non serve, invece, se si tratta di un semplice errore materiale (ad esempio il nome del proprietario scritto male, il codice fiscale errato): in questo caso basta una correzione catastale gratuita da effettuare online.

Come richiedere la visura catastale online e presso sportello

Per richiedere e ottenere la consegna della visura catastale, il cittadino può scegliere tra tre modalità:

• recandosi presso le Poste Italiane che espongono all’ingresso il logo di “Sportello Amico”, dove è possibile compilare il modulo per la richiesta della visura catastale;
• presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate;
• secondo la modalità telematica, ovvero accedendo sul sito dell’Agenzia delle Entrate e scegliendo “Consultazione personale”. Basta registrarsi sul portale ed inserire le proprie credenziali (codice fiscale, identificativi catastali e Provincia di ubicazione dell’immobile).

Quanto costa?

Il rilascio della visura catastale non è gratuito per tutti, infatti è soggetto al pagamento di speciali tributi (in vigore dal 2012). Tuttavia, in particolari ipotesi, la legge consente di evitare il pagamento di questi tributi; ad esempio sono esenti i titolari - anche solo parzialmente - del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento di immobili di cui risultano proprietari in Catasto.

In tutti gli altri casi, per l’accesso ai documenti è previsto il pagamento dei diritti catastali:

• visura per soggetto, l’importo è di 1,35 euro per ogni 10 unità immobiliari, o frazione di 10
• visura, attuale o storica, per immobile, l’importo è di 1,35 euro
• visura della mappa, l’importo è di 1,35 euro.

Per le richieste effettuate tramite il servizio di “Visura catastale telematica“ sui prezzi sopra indicati si ha diritto a uno sconto del 10%.