Cos’è il contratto di locazione transitorio, come funziona, in quali casi si usa e che regole prevede? Quando si decide di mettere un immobile in locazione si hanno a disposizione diverse tipologie contrattuali che soddisfano le diverse esigenze di chi affitta. Tra queste, una formula specifica è il contratto ad uso transitorio, destinato ad affitti che hanno una durata limitata nel tempo.
Nell’accordo deve essere indicata l’esigenza transitoria del contratto che ha una durata variabile tra 30 giorni e 18 mesi. L’esigenza deve essere documentata e allegata al contratto: se, ad esempio, si cerca un alloggio per un contratto di lavoro a tempo determinato si allegherà il contratto, se l’esigenza riguarda un trasferimento temporaneo di lavoro, si allegherà la lettera di incarico. Se manca la documentazione che attesti l’esigenza temporanea il contratto si trasforma in ordinario con durata 4 anni più 4 anni.
Vediamo come funziona questa tipologia contrattuale, la durata, la scadenza e il fac simile del contratto.
Come funziona il contratto di locazione transitorio
Il contratto transitorio è una soluzione flessibile che serve a soddisfare le esigenze di affittare un immobile temporaneamente.
La durata del contratto può andare da 30 giorni fino a un massimo di 18 mesi, ma deve essere allegata la motivazione. A supporto di questo contratto che consente di affittare un immobile per periodi relativamente brevi, deve esserci una causale specifica: trasferimento lavorativo, cure mediche, ristrutturazione della propria abitazione principale. Il contratto transitorio può essere utilizzato anche dal coniuge costretto a lasciare la propria abitazione a seguito di separazione o divorzio: in questo caso la fine del matrimonio genera la necessità di trovare un’abitazione temporanea.
È interessante notare che la transitorietà, in caso di separazione, può essere attivata sia dal proprietario che dall’inquilino. Nel caso di scioglimento del matrimonio dell’inquilino la causale è la necessità di trovare un alloggio temporaneo in attesa di quello definitivo. Da parte del proprietario, invece, la transitorietà può derivare dalla necessità di affittare per pochi mesi l’alloggio perché, a causa della separazione in corso entro breve dovrà utilizzare l’immobile in prima persona. In questo caso è obbligatorio allegare una prova scritta che attesti la rottura coniugale o l’avvio della procedura civile.
La scadenza del contratto è indicato direttamente nel testo dell’accordo: alla data di scadenza prevista non è previsto un rinnovo automatico e l’inquilino o il proprietario non devono inviare una disdetta.
Anche per questo contratto di locazione è obbligatoria la forma scritta e la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione se la durata supera i 30 giorni.
Il contratto di affitto transitorio ha delle caratteristiche ben definite che riassumiamo nella seguente tabella:
| Caratteristica | Cosa prevede |
|---|---|
| tipologia di contratto | redatto per iscritto e con allegate le motivazioni dell’esigenza transitoria |
| durata | definita nel contratto in modo specifico e non prorogabile e compresa tra 30 giorni e 18 mesi |
| canone | può essere libero o concordato e stabilito liberamente dalle parti |
| registrazione | obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula per contratti di durata superiore ai 30 giorni |
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Come si registra il contratto di locazione transitorio
Questo tipo di contratto se ha una durata superiore ai 30 giorni deve essere regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.
Per la registrazione si può procedere:
- online tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate o utilizzando il modello RLI web;
- tramite intermediario affidando la pratica a un Caf, a un’agenzia immobiliare o a un professionista abilitato.
Per la registrazione è necessario il contratto originale firmato da entrambe le parti, il modello RLI compilato in ogni sua parte, la documentazione che attesti l’esigenza transitoria e la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro, se dovuta.
Se si deve versare l’imposta di registro l’importo è pari al 2% del canone di affitto annuo (minimo 67 euro). Per chi sceglie la cedolare secca, invece, l’imposta non è dovuta.
Vantaggi e rischi dell’affitto transitorio
Il contratto transitorio offre effettivi vantaggi, ma bisogna fare attenzione a quelli che potrebbero essere i rischi.
Tra i vantaggi rientra la flessibilità della durata, che consente di affittare un immobile per periodi brevi evitando i vincoli pluriennali tipici dei contratti tradizionali. Non essendoci, poi, il vincolo del rinnovo il proprietario torna in possesso della casa in tempi abbastanza rapidi.
Il proprietario che sceglie il contratto transitorio può optare per la cedolare secca pagando l’imposta sostitutiva del 10% o del 20% e risparmiando sull’imposta di registro.
A fronte di tali benefici, occorre tuttavia valutare alcuni rischi spesso sottovalutati.
Se manca l’indicazione e la documentazione dell’esigenza transitoria si rischia che il contratto si trasformi in un affitto ordinario con durata di 4 anni più 4. Se l’inquilino, poi, contesta la reale sussistenza della transitorietà, il proprietario rischia la perdita delle agevolazioni e nei casi più gravi cause civili.
Uno degli svantaggi maggiori per l’inquilino è che al termine del contratto deve lasciare l’immobile, non essendoci la possibilità di rinnovo. Questo, spesso, obbliga a traslochi ravvicinati e al bisogno di trovare un’altra sistemazione.
L’ultima cosa di cui si deve tenere conto prima di firmare un contratto transitorio è che il recesso anticipato è previsto solo per gravi motivi imprevisti da parte dell’inquilino. Per il proprietario, invece, il recesso è possibile solo per cause di forza maggiore previste dalla legge (vendita dell’immobile, necessità di effettuare lavori improrogabili, mancanza di altro alloggio per sé stesso). Da sottolineare, però, che il contratto può prevedere una clausola di recesso libero.
Quando conviene l’affitto transitorio
Il contratto transitorio conviene quando l’inquilino ha un’esigenza abitativa circoscritta nel tempo. Avendo una durata breve consente di non rimanere legati troppo a lungo all’immobile.
Al proprietario il contratto transitorio conviene se sa di aver bisogno di occupare l’immobile entro breve (ad esempio per un figlio che deve sposarsi) o se vuole lasciare libero l’immobile per poterlo vendere a breve termine senza i vincoli di durata imposti dai contratti ordinari.
All’inquilino questo tipo di contratto conviene se ha bisogno di vivere in una città diversa per un periodo limitato per lavoro o se sta ristrutturando l’abitazione principale e gli serve un appoggio per un certo periodo di tempo. Questa tipologia di contratto può essere comoda anche per chi vuole vivere solo per qualche mese in una determinata zona per testarla prima di comprare casa o firmare un contratto di affitto che lo vincoli più a lungo.
Contratto locazione transitoria studenti universitari
Anche per gli studenti universitari fuori sede è previsto un contratto di locazione transitorio, ma segue regole diverse rispetto a quello classico. In questo caso l’affitto transitorio è destinato solo a inquilini iscritti a corsi universitari, mater, dottorato o specializzazione. L’abitazione deve trovarsi nel Comune in cui si trova l’Università o in un Comune vicino. In ogni caso deve essere un Comune diverso rispetto a quelli in cui lo studente ha la residenza.
La durata di questo contratto transitorio va da un minimo di 6 mesi a un massimo di 36 mesi, si rinnova automaticamente prima della scadenza se non viene disdetto dallo studente. Per questo contratto è previsto un canone concordato vincolato ai limiti che prevedono gli accordi territoriali.