“Compro casa e la intesto a mio figlio”: il trucchetto per evitare le tasse

Comprare casa e intestarla al figlio per evitare le tasse: ecco come funziona questo trucchetto, quali vantaggi ci sono, quali rischi e cosa sapere.

L’idea di intestare la casa ai figli alletta la maggior parte delle persone che stanno per comprare un immobile. Così facendo, infatti, è possibile risparmiare e allo stesso tempo assicurare ai figli un’abitazione. Chi sceglie usare questo trucchetto - che entro certi limiti è del tutto legale - ha spesso l’obiettivo di evitare le tasse correlate all’acquisto e al possesso di una seconda casa.

Nulla di errato, ma è importante conoscere con precisione quali sono gli effetti di questa donazione, oltre ai possibili rischi. Sarebbe molto più spinosa, invece, la questione relativa ai debiti. Intestare la casa ai figli per evitarne il pignoramento è ammesso soltanto entro rigorosi paletti. Insomma, la strategia può anche rivelarsi funzionale, ma è importante avere tutte le informazioni del caso.

Vantaggi di intestare casa al figlio

Come è facilmente intuibile, l’obiettivo principale di chi sceglie di comprare casa e intestarla al figlio riguarda la possibilità di accedere ai vantaggi fiscali correlati alla prima casa, nonostante il possesso di un secondo immobile. In particolare, le tasse da pagare al momento del rogito sono le seguenti:

l’imposta di registro al 2%, anziché al 9% se si compra da privato;
l’Iva al 4% anziché al 10% se si compra dal costruttore;
l’imposta catastale e ipotecaria pari a 50 euro l’una, anziché in misura proporzionale se si compra da privato (200 euro se si compra dal costruttore).

È il cosiddetto bonus prima casa, che spetta soltanto se il figlio a cui viene intestato l’immobile non ne possiede altri, a condizione che non si tratti di un immobile di lusso e che l’intestatario trasferisca la residenza nello stesso Comune entro 18 mesi dal rogito. Lo stesso vale anche per le detrazioni fiscali sugli interessi passivi del mutuo.
Al rispetto di queste condizioni, si beneficia anche dell’esenzione sull’Imu e sulla Tasi.

Per quanto riguarda il possibile pignoramento, invece, intestare la casa al figlio è una mossa sicura per tutelare il bene da eventuali debiti sorti dopo la donazione. Per quelli precedenti, infatti, c’è sempre il rischio di contestazione da parte dei creditori (a meno che il genitore debitore possieda altri beni pignorabili). Al contrario, se la donazione avviene prima - cioè quando il genitore non ha debiti - mette al riparo l’immobile in oggetto, oltre a quello del genitore (se non ne ha altri) dai pignoramenti da parte dell’Agenzia delle entrate.

Chiariamo che quello che appare come un trucchetto legale è un contratto legittimo a tutti gli effetti, perché intestando una casa al figlio (pagandola per suo conto o trasferendo in suo favore un immobile) si compie a tutti gli effetti un trasferimento di proprietà. Il donante risulta legalmente impoverito di quel bene, su cui non ha diritti. Da qui, infatti, possono nascere anche dei rischi.

In ogni caso è bene precisare che se il bene non è già in possesso del genitore, ma si deve acquistarlo, si procede con una donazione indiretta per evitare il doppio rogito notarile, purché il pagamento da parte del donante sia specificato nel rogito.

Svantaggi, rischi e possibili soluzioni

Come anticipato, uno degli svantaggi principali di intestare la casa ai figli è la perdita dei diritti sul bene. Ciò vuol dire che i genitori non possono avanzare alcuna pretesa sulla sua gestione, beneficiare degli eventuali frutti (come dei canoni di locazione) e, nel caso in cui vivano con il figlio, potrebbero persino essere sfrattati a sua discrezione.

Attenzione, però: se il figlio è minorenne i genitori (solo se esercitano la responsabilità genitoriale) hanno un diritto di usufrutto sul bene, cioè possono viverci, ma non venderlo. La compravendita deve essere autorizzata dal giudice tutelare, dimostrando che sia nell’assoluto interesse dei figli.

Ciò non accade quando i figli sono maggiorenni o minorenni emancipati, a meno che si inserisca nella donazione immobiliare la clausola di usufrutto. Anche in questo caso, sarà permessa l’abitazione, e tutte le altre decisioni sono di competenza del figlio intestatario dell’immobile.

Infine, la donazione di un immobile o dei soldi per acquistarlo in favore dei figli costituisce un anticipo dell’eredità. Non bisogna quindi violare le quote di legittima spettanti al coniuge e agli altri figli, se presenti.

Trasferimento dopo la separazione o il divorzio

Si ricorda che la legge evita la tassazione sui patti di composizione del patrimonio familiare seguenti a un divorzio o a una separazione. Sostanzialmente, ciò significa che intestando la casa in possesso di uno dei coniugi (o entrambi) al figlio non si devono pagare imposte sul trasferimento. Viene così agevolato il dovere di mantenimento dei genitori.