Come si calcola il valore catastale di un immobile?

Saper calcolare il valore catastale di un immobile è molto importante: questo dato, conosciuto anche come valore fiscale, infatti, rappresenta la base imponibile sulla quale viene applicata l’aliquota per il calcolo delle tasse sull’immobile. Come, ad esempio, l’imposta sulle successioni e quella sulle donazioni.

Ma come si calcola il valore catastale di un immobile e come incide dal punto di vista fiscale? Cosa c’entra, in tal senso, la rendita catastale? Prima di tutto, bisogna capire cos’è il catasto: si tratta dell’inventario di tutti i beni immobili in cui rientrano sia fabbricati che terreni. Il catasto, oltre a consentire di trovare le coordinate di un immobile, svolge una funzione erariale molto importante, come abbiamo anticipato.

Pattuito che il catasto rappresenti la base imponibile, cerchiamo di capire cosa si intende e come estrapolare il valore catastale di una casa, partendo da categorie catastali e rendita.

Cos’è il valore catastale?

Come anticipato, il valore catastale dell’immobile non è altro che una cifra che rappresenta la base di calcolo utilizzata per il pagamento di alcune imposte, quali, ad esempio:

• imposta di successione;
• imposta di donazione;
• imposte di registro, ipotecarie e catastali.

La formula per il calcolo del valore catastale è molto semplice: si parte infatti dalla rendita catastale la quale viene moltiplicata per un coefficiente prestabilito per legge variabile a seconda della categoria catastale alla quale l’immobile appartiene.

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Cosa serve per calcolare il valore catastale di una casa

Prima di andare avanti, quindi, è bene soffermarci su questi due concetti che assumono particolare rilevanza nel calcolo del valore catastale di un immobile:

• la categoria catastale: ossia quel simbolo con cui viene indicata la destinazione d’uso delle unità immobiliari urbane. Si suddividono in due categorie, ossia immobili a destinazione ordinaria e immobili a destinazione speciale o particolare;
• rendita catastale: ossia il valore attribuito, ai fini fiscali, dall’Agenzia delle Entrate ad ogni immobile (ad esclusione di quelli a destinazione speciale) in grado di produrre o generare reddito.

Per il calcolo del valore catastale, come vedremo, si parte infatti dalla rendita catastale dell’anno di riferimento, variabile a seconda della categoria catastale di cui fa parte l’immobile, per poi applicarvi un particolare moltiplicatore.

Categorie catastali

Come anticipato, con la categoria catastale viene indicata la destinazione d’uso dell’unità immobiliare di riferimento. Le categorie catastali si suddividono in due categorie. Abbiamo quelle che si riferiscono agli immobili a destinazione ordinaria, ossia:

• categoria A: abitazioni o assimilabili ad abitazioni;
• categoria B: edifici con carattere sociale o comunitario (quali ad esempio biblioteche, ospedali e scuole);
• categoria C: edifici finalizzati ad attività produttive (ossia immobili ad uso commerciale).

Abbiamo poi le categorie che indicano gli immobili a destinazione speciale o particolare, tra cui figurano ad esempio banche, stazioni per i trasporti e gli edifici destinati all’esercizio pubblico di culto. Anche in questo caso abbiamo tre categorie catastali, quali:

• categoria D: immobili destinati ad attività speciali (come ad esempio gli edifici galleggianti, o anche i fabbricati per lo svolgimento di funzioni agricole);
• categoria E: immobili a destinazione particolare (come le costruzioni nei cimiteri, o tutti quei fabbricati per esigenze pubbliche);
• categoria F: entità urbane (tutte le altre aree urbane - non soggette a compravendita) che non fanno parte dei suddetti gruppi.

Rendita catastale

Cosa si intende per rendita catastale di un immobile? Si tratta del valore che l’Agenzia delle Entrate prevede per ogni immobile o terreno, solo quando quest’ultimo è in grado di produrre un reddito

Quando si parla di rendita catastale è bene sapere che si tratta della base imponibile su cui si calcolano le imposte sugli immobili, come ad esempio l’Imu. Il valore catastale, però, serve anche per calcolare altre tipologie di imposte come ad esempio quelle ipotecarie, quelle sulle successioni o le imposte sul reddito delle persone (Irpef).

Come si definisce la rendita catastale di un bene immobile? I due elementi che la determinano sono:

• superficie e numero di vani dell’immobile insieme al suo volume;
• la tariffa di estimo unitaria, ovvero un valore che dipende dal Comune in cui l’immobile è ubicato.

Per consultare la rendita catastale aggiornata si può utilizzare il servizio gratuito dell’Agenzia delle Entrate (disponibile cliccando qui e selezionando la voce “Accedi al servizio”).

Qui verrà chiesto di indicare semplicemente gli identificativi catastali dell’immobile (ossia Comune, sezione, foglio, particella) e la provincia di ubicazione, così da conoscere la rendita catastale di riferimento in pochi minuti.

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Come calcolare il valore catastale di una casa: formula ed esempi concreti

Per calcolare il valore catastale di un qualsiasi immobile è necessario prendere la rendita catastale rivalutata e moltiplicarla per un coefficiente catastale (che è diverso in base alla categoria degli immobili).

Per ottenere la rendita catastale rivalutata, invece, la rendita stessa deve essere aumentata del 5%.
Come abbiamo detto per calcolare il valore catastale si devono conoscere anche i coefficienti catastali delle singole categorie che sono:

• per le abitazioni principali, con l’esclusione della A1, A7 e A8 il coefficiente è 115,5;
• per gli immobili di categoria A (tranne A10) e C (tranne C1) il coefficiente è 126;
• per gli immobili i categoria A10 e D il coefficiente è 63;
• per gli immobili di categoria B il coefficiente è 176,4;
• per la categoria C1 ed E il coefficiente catastale è 42,84;
• per i terreni agricoli il coefficiente da utilizzare è 112,5 da moltiplicare per il reddito dominicale.

Per ottenere il calcolo del valore immobile da rendita catastale bisogna utilizzare la seguente formula:

rendita catastale più il 5% della rendita catastale, il tutto moltiplicato per il coefficiente catastale.

Facciamo un esempio di un immobile, abitazione principale di categoria A2 con rendita catastale di 360 euro. Per ottenere il valore dell’immobile da rendita catastale si procede in questo modo:

• [360 + (5% di 360)] x 115,5 = 41.598

Ovviamente, il risultato ottenuto non si riferisce al prezzo a cui l’immobile deve essere venduto ma semplicemente il valore dell’immobile in base alla sua rendita catastale che servirà a determinare la base imponibile per il calcolo delle imposte dovute. Si tratta, quindi, di un valore utilizzabile solo ai fini fiscali.

In fase di compravendita quale valore si indica?

Va chiarito, comunque, che il valore di mercato dell’immobile, ovvero quello che l’immobile vale se si desidera venderlo o acquistarlo, è quello che si utilizza in fase di compravendita ed è sempre abbastanza differente dal valore catastale (di solito molto più basso).

Quando si effettua il rogito di un immobile non è raro essere tentati di dichiarare un prezzo inferiore rispetto a quello realmente pattuito: questo per pagare meno tasse. Il Fisco, in ogni caso, consente di indicare non il prezzo pagato ma il valore catastale, poiché almeno questo caso ha la certezza che le imposte siano calcolate correttamente sul valore catastale.

La prassi, infatti, vuole che se sul rogito si indica un prezzo pari o superiore al valore catastale il Fisco non procede con accertamenti, anche se il valore indicato è inferiore a quello di mercato.