Buone notizie per i proprietari di appartamenti negli immobili vincolati: concesso tempo fino al 31 dicembre 2023 per i lavori trainanti e diritto al Superbonus con l’aliquota al 110%.
Quanto tempo ha a disposizione il proprietario di un’unità immobiliare all’interno di un condominio vincolato per realizzare i lavori incentivati con il Superbonus 110% nella sua abitazione?
L’agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 462/2022 chiarisce l’orizzonte temporale di utilizzo del Superbonus su una unità immobiliare in un condominio vincolato: il 110% andrà oltre il 2022, agganciando la scadenza del 31 dicembre del 2023.
L’intervento vuole chiarire i termini di scadenza previsti per gli interventi “trainati” realizzati su un’unità immobiliare facente parte di edifici tutelati ai sensi del Codice dei Beni Culturali e del paesaggio.
Il richiamo alla necessità di effettuare la verifica dei risultati del salto di classi con le stesse modalità previste per gli immobili unifamiliari aveva fatto venire il dubbio che anche per gli appartamenti nei condomini vincolati fosse necessario rispettare le stesse modalità e scadenze, ossia possibilità di avere il Superbonus fino al 31 dicembre di quest’anno a patto di avere realizzato almeno il 30% dei lavori a progetto entro il 30 settembre.
Approfondiamo di seguito il caso in esame e i chiarimenti forniti dal Fisco.
Le regole per gli interventi trainati e trainanti nei condomini tutelati
Il Fisco ha ricordato che il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e all’adozione di misure antisismiche degli edifici (interventi «trainanti») nonché a ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (interventi «trainati»).
Il comma 2 dell’articolo 119 del decreto Rilancio stabilisce che, qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal decreto legislativo 42/2004 ("Codice dei beni culturali e del paesaggio") o gli interventi «trainanti» di efficientamento energetico siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, il Superbonus si applica alle spese sostenute per gli interventi «trainati» di efficientamento energetico indicati nel medesimo comma 2, a condizione che tali interventi assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari oggetto di intervento oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.
Quindi, come chiarito nelle circolari n. 24/E del 2020 e n. 30/E del 2020, se, per effetto dei vincoli ai quali l’edificio è sottoposto o dei regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali, non è possibile effettuare neanche uno degli interventi «trainanti», il Superbonus si applica, comunque, alle spese sostenute per gli interventi «trainati» quali, ad esempio, la sostituzione degli infissi o la realizzazione del cappotto interno nelle singole unità immobiliari non funzionalmente indipendenti;
In questo caso, la verifica del miglioramento di due classi energetiche va effettuata con riferimento a ciascuna unità immobiliare e l’asseverazione va predisposta dal tecnico abilitato utilizzando la procedura prevista per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti.
Dunque ne è conseguito il dubbio: fino a quando si ha diritto al Superbonus al 110% per i lavori trainati negli edifici vincolati? Nel caso che qui prenderemo in esame non saranno realizzati interventi trainanti sulle parti comuni, pertanto il proprietario intende chiarire se nel suo caso la scadenza a cui fare riferimento è quella per le unità immobiliari unifamiliari e funzionalmente indipendenti o quella appunto dei condomini.
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Superbonus 110% in un condominio vincolato, il caso in esame
Alla domanda risponde l’Agenzia delle Entrate nell’interpello 462/2022 del 21 settembre, che tratta il caso di alcune spese sostenute per interventi “trainati” di efficientamento energetico, effettuati dal condomino proprietario dell’unità immobiliare interessata, facente parte di un condominio tutelato.
Nella circostanza qui analizzata, l’Istante si rivolge all’Agenzia delle Entrate spiegando di essere proprietario di un appartamento, funzionalmente non indipendente, situato in un condominio tutelato ai sensi del Codice dei Beni Culturali e del paesaggio (D.lgs. 42/2004).
Su tale edificio non è possibile realizzare interventi “trainanti”, ma l’Istante spiega di voler effettuare degli interventi “trainati” nella propria unità immobiliare; interventi come la sostituzione degli infissi e del vecchio impianto di riscaldamento con l’installazione di una pompa di calore, fermo restando il miglioramento di almeno due classi energetiche.
A tal proposito quindi, egli si muove a chiedere all’Agenzia se potrà fruire del Superbonus 110% e se la scadenza da tenere in considerazione è quella del 31 dicembre 2023 come previsto per i condomini.
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Superbonus 110% in un condominio vincolato: quali sono le scadenze
L’Agenzia mette nero su bianco nella circolare che per questi appartamenti:
“il termine ultimo per fruire del Superbonus è quello previsto per gli interventi effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio di cui al primo periodo del comma 8-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio”.
Il comma richiamato è quello che fissa al 31 dicembre 2023 la scadenza del Superbonus al 110%, e poi la possibilità di usufruire a scalare della stessa agevolazione fino al 2025.
L’Agenzia ha ribadito che, se l’edificio è sottoposto a uno dei vincoli previsti dal Codice dei Beni Culturali e del paesaggio, o gli interventi trainanti sono vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, il Superbonus si applica alle spese sostenute per gli interventi trainati, a condizione che tali interventi assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche delle unità immobiliari oggetto di intervento o, ove impossibile, il conseguimento della classe energetica più alta.
Il Superbonus, ha spiegato l’Agenzia, si può applicare alla sostituzione degli infissi o alla realizzazione del cappotto interno nelle singole unità immobiliari non funzionalmente indipendenti. In questi casi, la verifica del conseguimento del miglioramento di due classi energetiche va effettuata con riferimento all’unità immobiliare e l’asseverazione deve essere predisposta utilizzando la procedura prevista per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti.
Dl punto di vista delle scadenze, l’agevolazione rientra nella disciplina prevista per i condomini. Di conseguenza, la detrazione spetta:
- nella misura del 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023;
- nella misura del 70% per le spese sostenute nel 2024;
- nella misura del 65% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025.
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