Con il rogito notarile si conclude la compravendita immobiliare. Approfondiamo nel dettaglio quali informazioni deve contenere l’atto, quali sono le tutele previste e le tempistiche.
Il rogito è un atto ufficiale redatto dal notaio necessario per acquistare un immobile. Senza di esso è impossibile registrare il passaggio di proprietà tra venditore e acquirente. Difatti, soltanto dopo la stipulazione del rogito ci si può considerare proprietari a tutti gli effetti.
Con il rogito, detto anche contratto definitivo, la compravendita immobiliare si conclude: il bene passa definitivamente e consensualmente dal venditore all’acquirente, che ne diventa nuovo proprietario.
L’atto di rogito si stipula sulla base di quanto già stabilito nel contratto preliminare, con eventuali modifiche purché consensuali, e garantisce la data certa in cui il bene ha cambiato proprietario, anche se il bene non è stato fisicamente consegnato.
La legge prevede che nell’atto debba esserci l’indicazione analitica delle modalità di pagamento. Se l’acquirente ricorre a un mutuo, il relativo contratto viene sottoscritto contestualmente alla stipula del contratto definitivo di vendita, alla presenza di un responsabile della banca.
Ciascuna delle parti ha l’obbligo di dichiarare se si è avvalsa di un mediatore e di indicare l’ammontare della spesa sostenuta per la mediazione e le modalità di pagamento.
In questa guida approfondiamo il rogito del mutuo, come si stipula e quanto costa, precisando che il prezzo dipende da diversi fattori tra i quali la tariffa del notaio, le modalità di pagamento dell’immobile, le spese di cancelleria e gli oneri di segreteria.
ROGITO NOTARILE MUTUO: COME FUNZIONA E COSTI
Cos’è il rogito notarile
L’acquisto di un immobile deve essere seguito da un atto del notaio chiamato rogito che costituisce un adempimento necessario a trasferire la proprietà del bene acquistato.
Senza di esso, il contratto di compravendita immobile non può essere considerato definitivo. Infatti il “compromesso” (cioè il contratto preliminare di acquisto) ha il solo effetto di vincolare le parti a recarsi dal notaio per firmare il rogito.
La stesura del rogito è competenza esclusiva del notaio e spetta a quest’ultimo scrivere il contenuto sulla base delle indicazioni fornitegli dai clienti.
Il rogito serve anche a controllare che le clausole contrattuali della compravendita siano lecite e che l’immobile acquistato sia libero da ipoteche e pignoramenti. Una volta perfezionato, il rogito viene trascritto da notaio nei pubblici registri immobiliari e diventa opponibile a terzi.
Come funziona il rogito del mutuo
Il rogito notarile del mutuo è l’atto formale scritto dal notaio contenente le specifiche informazioni sull’immobile, sul compratore e il venditore. Di questo fascicolo, una copia viene consegnata al venditore, una al compratore, una è conservata nell’archivio del notaio ed un’altra viene depositata presso la Conservatoria.
Il rogito del mutuo si considera valido e può produrre effetti giuridici se contiene:
- il valore di cessione dell’immobile oggetto della compravendita;
- le modalità di pagamento concordate tra compratore e venditore;
- le spese del notaio per la stipulazione dell’atto di rogito (ad esempio quelle per ottenere copie di documenti o certificati formali).
Se l’immobile è acquistato mediante un finanziamento, il notaio deve ufficializzare il contratto di mutuo. Tale passaggio è funzionale alla concessione del finanziamento da parte dell’Istituto bancario prescelto: prima di erogarlo, l’acquirente deve essere riconosciuto come il proprietario dell’immobile in modo ufficiale. Per questo è necessaria la sottoscrizione dell’atto di compravendita dalle parti e dal notaio.
L’atto di concessione del mutuo produce effetti giuridici soltanto se stipulato nella forma di atto pubblico (quindi per il mezzo del notaio), altrimenti non sarà possibile iscrivere l’ipoteca sull’immobile oggetto della compravendita. Significa che se il debitore non paga il finanziamento, l’atto di mutuo opera come “titolo esecutivo” e consente l’esecuzione forzata.
Tempistiche della banca per fissare la data del rogito
Ogni istituto di credito ha una tempistica da rispettare per fissare la data del rogito: mediamente sono necessari dai 4 agli 8 giorni lavorativi per poter stipulare il mutuo.
Ricevuta la relazione notarile, la banca invierà ufficialmente la chiamata in atto in cui convoca l’acquirente, il venditore e il notaio per il giorno prestabilito dalle parti, solitamente presso lo studio notarile o in una filiale della banca.
Cosa deve contenere il rogito
Il rogito per la compravendita di un immobile deve contenere tutte le informazioni necessarie ad identificare l’unità abitativa, il venditore, il compratore e tutte le clausole contrattuali previste. Per questo comunemente si dice che il rogito notarile è una sorta di “carta d’identità” che individua la situazione catastale del bene.
L’atto di rogito deve comprendere pertanto tutte le informazioni salienti, scritte in modo che non vi possano essere dubbi sulla loro interpretazione e fanno prova di quanto concordato e sottoscritto.
L’atto verrà quindi sottoscritto da tutti, compreso il notaio, su tutte le pagine e sarà una prova ufficiale degli accordi sulla compravendita.
Affinché sia valido l’atto deve essere regolarmente registrato, cosa che viene fatta a cura del notaio stesso. Si tratta di un atto molto importante perché serve sia a determinare chi ha preso parte al contratto, sia a identificare l’immobile oggetto di compravendita, sia perché va infine a tracciare quella che potremmo definire la storia di quell’immobile.
Chi paga il rogito e quanto costa
Di norma il costo del rogito è a carico di chi acquista l’immobile e non di chi vende. L’acquirente deve pagare il compenso del notaio, le tasse e imposte legate all’acquisto dell’abitazione previste per legge (che variano a seconda che si tratti di prima, secondo o terza casa).
Tasse e imposte vengono riscosse direttamente dal notaio e poi versate a nome dell’acquirente.
Questa è una prassi ma non di un obbligo e nulla vieta che compratore e venditore si accordino diversamente, ad esempio scegliendo di dividere le spese del rogito.
Difficile indicare a priori quando costi stipulare il rogito notarile dato che le voci di spesa sono diverse e variabili, tra queste:
- l’onorario del notaio, che dipende dal prestigio dello studio al quale ci si rivolge e dalla complessità dell’atto;
- l’Iva;
- le imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale.
Ricordiamo infine che la registrazione deve essere eseguita entro 30 giorni dalla data di stipula ed avviene in via telematica presso l’Agenzia delle Entrate, con contestuale versamento delle imposte ipotecaria e catastale.
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