Quali abusi edilizi non sono sanabili e quali sono i rischi

Gli abusi edilizi si configurano quando vengono svolte delle costruzioni immobiliari senza l’autorizzazione prevista o in modo difforme da questa. Di norma, gli abusi edilizi sono soggetti a pesanti sanzioni e possono comportare perfino la perdita del terreno su cui è stata realizzata la costruzione. Alcuni abusi, tuttavia, sono in qualche modo tollerati dalla legge, che in alcuni casi evita ai proprietari le conseguenze peggiori attraverso la sanatoria. Ovviamente, però, non tutti gli abusi edilizi sono sanabili. Vediamo nel dettaglio quali non lo sono e che rischi comportano.

Gli abusi edilizi: quali sono sanabili e quali no

La sanatoria degli abusi edilizi è disciplinata dal cosiddetto Testo unico edilizia, cioè dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001. Interessano in particolare gli articoli 36 e 37, dedicati rispettivamente all’accertamento di conformità e agli interventi eseguiti in assenza o difformità. La normativa consente al responsabile dell’abuso e al proprietario dell’immobile la licenza a costruire in sanatoria, ma soltanto se l’intervento è conforme:

• Alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione.
• Alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento di presentazione della domanda.

Si richiede quindi, oltre al pagamento della sanzione, la doppia conformità (in particolare al piano regolatore comunale). Di conseguenza, non sono sanabili gli abusi che non rispettano questo requisito. Allo stesso tempo, secondo la giurisprudenza tutte le opere realizzate in assenza o difformità dell’abilitazione non sono conformi alle norme urbanistiche e agli strumenti urbanistici. I titoli abilitativi sono obbligatori quando l’area è sottoposta ad alcuni vincoli, ad esempio quelli paesaggistici. In questi casi, la sanatoria è possibile solo se:

• L’imposizione dei vincoli è successiva rispetto alla costruzione abusiva.
• Le opere non giustificate dal titolo abitativo sono comunque conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

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In sintesi, gli abusi edilizi sanabili sono:

• Conformi alla normativa vigente all’epoca di costruzione.
• Conformi alla normativa vigente nel momento della richiesta di sanatoria.
• Già realizzati, infatti il permesso in sanatoria non può riguardare costruzioni future (poiché altrimenti mancherebbe il requisito di conformità).

Si tratta quindi di opere autorizzabili, ma che sono state eseguite senza richiedere il permesso oppure con un permesso riguardo a un’opera diversa rispetto a quella effettivamente realizzate. Gli abusi non sanabili, invece, sono contrari alla normativa e pertanto nemmeno autorizzabili.

I rischi per gli abusi edilizi non sanabili

L’abuso edilizio è punito in modo molto severo dal nostro ordinamento, il quale prevede sanzioni pecuniarie e penali. Nel dettaglio si prevede:

• L’ammenda fino a 10.329 euro per non aver rispettato norme e prescrizioni legislative o regolamenti edilizi, strumenti urbanistici e permesso di costruire.
• L’arresto fino a 2 anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro i lavori eseguiti in totale difformità o assenza del permesso, o proseguiti nonostante l’ordine di sospensione.
• L’arresto fino a 2 anni, l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro, la confisca di opere e terreni, per la lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, per gli interventi edilizi in zone sottoposte a vincolo, ma anche in alcuni casi di difformità essenziale rispetto al permesso.

La sanatoria è una tutela fondamentale, perché se accettata estingue il reato di abuso edilizio. Questo vuol dire che il responsabile dell’abuso e il proprietario non sono più perseguibili penalmente, ma non sono esonerati dal pagamento delle sanzioni comminate, che per gli abusi minori sono pari a:

• 333 euro se i lavori sono stati comunicati in corso d’opera con Cila/Scia tardiva.
• 1.000 euro quando la comunicazione Cila/Scia viene inviata a lavori ultimati.

La sanatoria, oltretutto, comporta il pagamento del contributo di costruzione:

• Calcolato in base all’opera non conforme, se l’intervento era stato realizzato in parziale difformità.
• Nella misura del doppio negli altri casi.

In sintesi, la sanatoria è molto utile per evitare la sanzione amministrativa della demolizione dell’opera e le conseguenze penali. Rischi, invece, non evitabili per gli abusi non sanabili.

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