Molti ricchi spettatori di The White Lotus, la serie di successo comedy-drama ambientata in resort di lusso in tutto il mondo, saranno stati ispirati a prenotare un soggiorno in un hotel a cinque stelle. Ma alcuni hanno fatto di meglio, acquistando intere strutture.
Una guerra di offerte per l’Hotel Bauer di Venezia è scoppiata all’inizio di quest’anno, con la società di investimenti globali Mohari Hospitality che ha battuto le offerte del miliardario Bernard Arnault, tra gli altri, secondo i report di Bloomberg. E, l’anno scorso, l’imprenditore e guru delle pubbliche relazioni Matthew Freud ha aperto l’hotel Bull a Burford, nella regione dei Cotswolds nell’Inghilterra centrale, seguito più di recente da un secondo hotel nella città, The Highway Inn.
Anche i family office hanno fatto incetta di asset alberghieri, in particolare nell’area Asia-Pacifico, secondo la società di consulenza immobiliare globale JLL. Segnala che, nella prima metà di quest’anno, c’è stato un aumento del 19 percento anno su anno nelle transazioni alberghiere nella regione, portando il loro valore totale a 5,7 miliardi di dollari.
Gli hotel sono da tempo un’opzione attraente per gli investitori sofisticati. Ma questa asset class è ancora più popolare tra i ricchi e i loro family office al momento, a causa della ripresa post-pandemia nel settore dei viaggi e della capacità degli hotel di cavalcare l’inflazione più elevata aggiornando i prezzi quotidianamente.
Christine Curtiss, responsabile globale del family office presso BNY Wealth, afferma che «c’è sicuramente interesse» negli investimenti alberghieri tra i clienti del family office della sua azienda. «I valori immobiliari tendono ad aumentare nel lungo termine e le tariffe delle camere aumentano con l’inflazione, quindi agiscono davvero come una copertura inflazionistica», spiega. «[Gli hotel] agiscono come riserva di valore e come fonte di reddito, entrambe priorità chiave per la preservazione della ricchezza».
Un recente sondaggio condotto da BNY Wealth su 189 family office ha rilevato che gli immobili erano la terza asset class più grande dopo il private equity e il public equity, con gli asset dell’ospitalità, inclusi gli hotel, un’area di interesse chiave, osserva Curtiss.
Gli asset immobiliari che sono anche attività operative, come hotel e resort, sono stati popolari in un contesto di inflazione e tassi di interesse più elevati sin dalla pandemia e dalla guerra in Ucraina, concorda Will Turner, direttore dei servizi di fondi presso JTC Group. «Gli hotel stanno realizzando entrate su base giornaliera, quindi possono stabilire il loro prezzo in modo dinamico per riflettere la base di costo», sottolinea.
Gli hotel hanno «significative opportunità di valore aggiunto», aggiunge Turner. «Non si tratta solo di tariffe delle camere. Ci sono molte opportunità di vendita incrociata, come cibo e bevande, assistenza sanitaria, spa e shopping».
Gli investimenti alberghieri più ricercati sono quelli nelle città che attraggono sia i turisti che i viaggi d’affari. Quelli che possono anche beneficiare di picchi di domanda causati da eventi musicali, sportivi o culturali (come i tour mondiali di Taylor Swift e Beyoncé) sono ancora più attraenti.
I gestori di fondi con cui parla Turner stanno evidenziando l’Europa occidentale come la regione con le opportunità di investimento più interessanti, in particolare il Regno Unito e la Svizzera. Nihat Ercan, amministratore delegato di Asia Pacific Hotels and Hospitality presso JLL, afferma che i family office che cercano di investire in hotel tendono a «acquistare in città chiave come Singapore, Londra, Tokyo e Parigi».
Tuttavia, è importante che coloro che sono interessati a investire in hotel e resort accettino che la classe di attività è «altamente ciclica», avverte Ben Yearsley, direttore e co-fondatore di Fairview Investing. Ciò significa che gli investimenti alberghieri vanno e vengono con i cicli economici di crescita e recessione.
«Nel momento in cui l’economia gira, il colpo è immediato», aggiunge Kevin Brown, analista azionario senior presso Morningstar, specializzato in hotel e fondi comuni di investimento immobiliare residenziale (Reit). «Una volta che si entra in recessione, la prima cosa che tutti fanno è eliminare i viaggi non necessari dai propri acquisti. . . . . quindi, ogni singola recessione, si assiste a un crollo massiccio di fatturato e redditività negli hotel».
Il modello di business alberghiero deve anche affrontare la sfida dei fornitori di affitti a breve termine, in particolare Airbnb.
Anche trovare opportunità di investimento può essere difficile. Gli hotel sono una classe di attività relativamente difficile a cui ottenere un’esposizione diretta, sia per la spesa di acquisto di singole proprietà, sia per la loro illiquidità, ovvero la difficoltà di acquistarle o venderle rapidamente.
Sono, quindi, in genere adatti solo a investitori sofisticati, che hanno varie opzioni: dall’investimento insieme a società di private equity all’acquisto diretto di un hotel o all’investimento in Reit quotati in borsa.
Brown afferma che «a meno che tu non sia una grande istituzione con centinaia di milioni da investire», i Reit quotati in borsa sono la strada migliore per entrare nella classe di attività.
«Quello che vediamo [è] che i fondi sono un buon modo per i family office di ottenere esposizione a questo segmento se non hanno competenze specifiche», aggiunge Curtiss di BNY Wealth.
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