Donazione immobile a un familiare, cosa serve sapere e quali rischi si corrono

La donazione è uno strumento molto utile per regalare un immobile, soprattutto se il beneficiario è un familiare. Le imposte per la donazione sono infatti ridotte rispetto alle donazioni verso terzi. Per procedere in modo corretto bisogna però capire se ci sono dei rischi e come prevenirli. A questo proposito, bisogna considerare l’effetto sull’eredità e le eventuali pretese degli altri eredi, oltre alle possibili conseguenze per il donatario che riceve l’immobile.

Cosa serve sapere per donare un immobile a un familiare

La donazione immobiliare deve necessariamente avvenire con l’ausilio di un notaio, in quanto supera in ogni caso il modico valore. In questo proposito, è bene sapere che le spese del professionista ricadono su chi riceve l’immobile, in quanto è il donatario a beneficiare della procedura. Se l’immobile oggetto della donazione non è in proprietà del donante si può procedere anche con una donazione indiretta, che invece non necessita dell’atto pubblico.

Si configura la donazione indiretta quando il donante trasferisce i soldi necessari all’acquisto della casa oppure paga direttamente il venditore per conto del donatario. Ovviamente deve essere indicato espressamente nell’atto di acquisto che si tratta di una donazione, che è a titolo gratuito.

Oltretutto con la donazione è possibile trasferire anche diritti reali diversi dalla proprietà, ad esempio l’usufrutto e il diritto di abitazione. Si tratta quindi di uno strumento particolarmente efficace per aiutare i propri familiari e disporre nel modo più congruo possibile del proprio patrimonio. Il fatto che le donazioni rientrino nel patrimonio ereditario può anche essere un elemento positivo per il donante, che può tentare di limitare le liti per la successione.

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L’unico rischio concreto per il donante è infatti che dopo la sua morte la donazione possa essere impugnata da un erede, e così il donatario prescelto si troverebbe poi privato dell’immobile in questione. Affinché la donazione sia al riparo da queste situazioni è perciò necessario che non possa essere impugnata dagli eredi, il che si verifica quando:

• La donazione non lede le quote di legittima.
• I legittimari firmano preventivamente la rinuncia all’impugnazione della donazione.

Differentemente dalla lesione della legittima testamentaria, è ammessa la rinuncia effettuata quando il donante è ancora in vita. Quando la donazione lede la legittima e non vi è alcuna rinuncia firmata dai legittimari, questi ultimi possono infatti impugnarla entro 20 anni dalla sua trascrizione e non oltre 10 anni dall’apertura della successione (anche se in alcuni casi questo limite può salire a 20 anni).

Donazione: i rischi per i familiari beneficiari

Il rischio che la donazione possa essere impugnata lede senza dubbio le volontà del donante, ma allo stesso tempo il suo risvolto pratico è decisamente più pesante per i donatari. Questi ultimi, infatti, rischiano di dover restituire l’immobile dopo il decesso del donante. Ovviamente perché ciò accada è necessario che siano presenti le condizioni sopraindicate, delle quali però i donatari potrebbero essere all’oscuro e perciò essere preoccupati.

Per lo stesso motivo, può essere molto difficile anche procedere alla vendita di un immobile ricevuto in donazione. Un terzo acquirente è senza dubbio scoraggiato dall’ipotesi di un’eventuale restituzione ai fini ereditari. Allo stesso tempo, gli istituti di credito concedono molto raramente dei prestiti con ipoteca su una casa ricevuta in donazione, in quanto la garanzia potrebbe venire annullata.

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Infine, esiste anche il rischio remoto che il donante revochi la donazione. La revoca è però possibile soltanto in alcuni casi:

• L’ingratitudine del donatario, che compie atti molto gravi (come un omicidio) o lede in modo grave il patrimonio del donante.
• La sopravvenienza di discendenti dei quali il donante non era a conoscenza all’epoca della donazione.

Come fare la donazione di un immobile a un familiare

Per procedere alla donazione di un immobile nei confronti del familiare è sufficiente recarsi dal notaio, con i documenti di identità di entrambe le parti e un documento che certifichi il diritto di proprietà del donante. La procedura deve avvenire alla presenza di due testimoni, che di norma vengono forniti direttamente dallo studio notarile.

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