Come regalare una casa senza andare dal notaio

Regalare una casa senza andare dal notaio è quasi impossibile per il nostro ordinamento, in quanto la legge impone l’atto pubblico per ogni donazione che non sia di modico valore. Gli immobili non possono essere mai considerati di modico valore, pertanto necessitano l’atto pubblico. Allo stesso tempo, è possibile evitare quanto meno di andare dal notaio più di una volta, risparmiando così sul tempo e sulle spese. Vediamo quali sono le alternative.

La donazione indiretta per regalare una casa senza andare dal notaio

Il metodo più semplice e immediato per regalare una casa è senza dubbio quello di effettuare un passaggio di proprietà nella donazione. In questo caso si parla di donazione diretta e comporta l’intervento del notaio in almeno due fasi:

• L’acquisto da parte del primo proprietario.
• La donazione nei confronti della persona a cui si intende regalare la casa.

Quando, invece, la casa che si intende regalare non è già in possesso del donante si può evitare perlomeno il primo di questi passaggi. Per regalare una casa non ancora acquistata, infatti, è possibile occuparsi direttamente delle spese necessarie al venditore, specificando a quest’ultimo che la casa sarà intestata a un’altra persona. Si verifica così un meccanismo di donazione indiretta, che non necessita l’intervento del notaio, almeno per quanto riguarda la donazione in sé. Il nuovo proprietario dovrà comunque recarsi dal notaio per il trasferimento di proprietà, ma questo non riguarda chi ha voluto regalare l’immobile.

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Per la donazione è sempre necessario il notaio?

Nell’ipotesi della donazione indiretta c’è uno spostamento dell’oggetto della donazione, in quanto viene sostanzialmente regalato il denaro per procedere all’acquisto della casa, e non l’immobile in sé e per sé. Per questo motivo la donazione indiretta non richiede il notaio, rendendo il processo più svelto e meno oneroso per il donante. Allo stesso tempo, bisogna ricordare che si paga anche l’imposta sulle donazioni indirette, a meno che:

• Il valore dell’immobile sia inferiore a 1 milione di euro.
• La donazione indiretta sia espressamente citata nell’atto di compravendita.

Nel contratto preliminare di compravendita, e in seguito nel rogito, è sufficiente che chi intende donare si sostituisca all’acquirente per quanto riguarda il pagamento, specificando al contempo che si tratta di una donazione in favore dell’acquirente vero e proprio.

Regalare una casa senza il notaio: quando è possibile l’usucapione

L’usucapione rappresenta in questo contesto una vera e propria eccezione alla regola, perché consente di regalare l’immobile senza che si renda necessario andare dal notaio per un atto pubblico. A differenza di quanto osservato per la donazione indiretta, oltretutto, si può pensare all’usucapione soltanto quando la casa è già di proprietà di chi la vuole regalare.

L’usucapione si compie quando il “donatario” possiede la casa per almeno 20 anni senza che il proprietario opponga resistenza pur essendone a conoscenza. In altre parole, chi intende usucapire si comporta come un proprietario di fatto. In questo caso non si può parlare propriamente di donazione, anche se gli effetti sono analoghi. Presupponendo l’accordo fra donatario e donante, la procedura, una volta passati i termini di legge, è molto rapida e può diramarsi nella:

• Causa civile.
• Mediazione.

Con la causa civile si chiederà al giudice di accertare l’usucapione della casa con una sentenza, la quale avrà effetto retroattivo e sarà trascritta automaticamente nei registri pubblici. Essendoci un comune accordo alla base, la procedura è molto più snella di quanto accada in altri casi. Esiste, comunque, un’alternativa ancora più breve ed economica, ossia la strada della mediazione.

Le parti che intendono avvalersi della mediazione devono rivolgersi presso un organismo di mediazione apposito, così da mettere a verbale l’usucapione. In questo caso, tuttavia, sarà comunque il notaio a dover autenticare le firme delle parti coinvolte. Dopo questo passaggio è poi possibile trascrivere l’atto nei registri pubblici. In ogni caso per avvalersi dell’usucapione e regalare indirettamente una casa è necessario attendere un periodo di 20 anni, anche se in seguito si avrà un effetto retroattivo.

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