Amministratore di condominio inadempiente: cosa si può fare?

I condomini, per scelta o per obbligo, possono nominare un amministratore di condominio attraverso votazione, durante l’assemblea, perché si occupi dei diversi adempimenti legati alla gestione del palazzo stesso. Essendo una figura importante, a volte anche fondamentale, nella gestione del condominio, è necessario che sia ligio allo svolgimento dei suoi compiti.

Cosa succede quindi quando è inadempiente e in che modo i condomini possono sostituirlo e tutelarsi? Di seguito, una guida su come comportarsi e poter risolvere questa situazione.

I doveri dell’amministratore

Il compito dell’amministratore è quello di gestire il condominio per conto dei suoi condomini, ai quali deve rispondere in caso di problemi o necessità. Una volta che viene scelto e assunto dagli abitanti del condominio l’amministratore deve occuparsi di:

• gestire la manutenzione di tutti gli ambienti del palazzo, sia ordinaria sia straordinaria, a volte senza neanche aver bisogno di istituire un’assemblea e chiedere il permesso ai condomini;
• pagare le bollette dei servizi comuni, utilizzando i fondi del palazzo;
• aprire il conto corrente intestato al condominio per poter inserire e gestire da lì i soldi del palazzo;
• convocare le assemblee, redigere e far approvare il bilancio condominiale;
• rappresentare il condominio in tutte le cause che lo riguardano;
• recuperare i crediti del condominio;
• curare i registri relativi alle attività del condominio, come quello dei verbali delle assemblee, quello di nomina e revoca dell’amministratore, e infine il registro di contabilità e registro anagrafe;
• eseguire la volontà dei condomini affermata durante le assemblee;
• curare tutti i vari adempimenti fiscali relativi al condominio che gestisce;
• redigere il rendiconto annuale del proprio operato e far approvare il documento entro 180 giorni dall’assemblea dei condomini.

Essendo quindi molteplici i compiti di un amministratore, va da sé che nel caso in cui non li svolgesse, o non li svolgesse con la dovuta cura e attenzione, il condominio che gestisce si troverebbe facilmente in situazioni di difficoltà. Proprio per questo i condomini hanno sempre la possibilità e il diritto di tutelarsi.

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Quando è da considerarsi inadempiente

Nel momento in cui l’amministratore non porta a termine uno dei compiti precedenti, o altri sempre di sua responsabilità, è da considerarsi inadempiente. In pratica, diventa tale nel momento in cui non svolge i suoi compiti, non facendo il proprio lavoro.

Nel caso in cui si trovasse in una situazione simile si può revocare il mandato all’amministratore in due modi:

• attraverso un’assemblea condominiale, dove verrà votata la proposta da tutti i condomini;
• per revoca giudiziale, anche solo per il volere di un solo condomino, se viene considerato un caso di “grave inadempienza”.

Revoca dell’amministratore

I condomini possono scegliere di revocare la nomina all’amministratore attraverso un’assemblea, anche per inadempienze minori, o anche per semplice volontà dei condomini senza che l’amministratore abbia commesso errori. Questo viene fatto dietro votazione e la delibera rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, ovvero un minimo di 500 millesimi.

La legge infatti afferma che: «la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio». Questo significa che in caso di inadempimenti la soluzione più rapida e semplice è solitamente questa. L’amministratore dovrà comunque essere pagato, in ogni caso, per il periodo lavorativo che precede la revoca.

Tuttavia, a seguito della revoca, i condomini possono richiedere un rimborso per i danni subiti all’amministratore in questione, a patto che come conseguenza della sua inadempienza sia derivato un pregiudizio per il condominio.

Revoca giudiziale

La revoca giudiziale può avvenire in caso di gravi inadempimenti, anche solo sotto richiesta di un solo condomino. Questo deve rivolgersi a un giudice perché possa procedere con la revoca.

Al contrario di quanto accade per la revoca da parte dei condomini, questa può avvenire solo in caso di gravi irregolarità, ovvero:

• omesse convocazioni dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto del condominio;
• mancata tenuta dei registri condominiali o cattiva tenuta;
• rifiuto ripetuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina di un nuovo amministratore;
• la non apertura o il mancato utilizzo del conto intestato a nome del condominio;
• mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi e delle deliberazioni dell’assemblea;
• nel caso in cui fosse stata promossa un’azione giudiziaria allo scopo di riscuotere delle somme dovute al condominio e l’amministratore non avesse curato l’azione con diligenza, così come la conseguente esecuzione coattiva.

Tuttavia, è importante ricordare che la lista precedente non è da considerarsi tassativa. Infatti sarà il giudice a decidere, caso per caso, se le mancanze siano da considerarsi rilevanti oppure no. In caso negativo, si potrà comunque procedere con la revoca per voto.

Nel momento in cui avviene una revoca giudiziale a causa di uno dei motivi precedenti, l’assemblea di condominio sarà tenuta a nominare un nuovo amministratore e non potrà rinominare quello precedente.

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