Sottotetto: i requisiti per renderlo abitabile regione per regione

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Che differenza c’è tra sottotetto e mansarda e come rendere un sottotetto abitabile? Le leggi regionali stabiliscono requisiti minimi in materia. Ecco la guida.

Tra il termine sottotetto e mansarda spesso c’è una confusione terminologica. Mansarda e sottotetto sono la stessa cosa? Quali sono le differenze tra mansarda e sottotetto?

Una differenza c’è ed è sostanziale: l’abitabilità.

Sul sito di Confedilizia si legge come la mansarda sia «la superficie del sottotetto reso abitabile».

Una specificazione in più a riguardo è data dalla IV Sezione del Consiglio di Stato, con la Sentenza del 14 maggio 2014, n. 2467, relativa al volume di copertura degli edifici, in cui viene sancito:

«Il Collegio ritiene che un volume realizzato a copertura di un fabbricato o ha le caratteristiche oggettive di un sottotetto non abitabile, trattandosi in questo caso di un minimo volume tecnico richiesto per la copertura dell’edificio, ovvero si tratta di una mansarda, anche potenziale, in quanto dotata di rilevante altezza media rispetto al piano di gronda».

Infine il dizionario Treccani propone questa definizione:

  • mansarda:

«Particolare copertura costituita da falde a profilo spezzato, che permette di utilizzare un maggiore spazio nel sottotetto rendendolo abitabile anche nel tratto di falda a maggiore pendenza; è caratterizzata, al di sopra della linea di gronda e a filo della facciata, da finestre verticali corrispondenti a uno o più locali interni, anch’essi denominati mansarde»;

- «Denominazione generica di vari tipi di alloggio, di dimensioni generalmente ridotte, ricavati nel sottotetto; anche sopraelevazione in genere, prevista nel progetto originario o aggiunta in un secondo tempo».

  • sottotetto:

- «Ambiente di un edificio compreso tra l’ultimo solaio piano e il tetto: lo stesso che soffitta e, talora, sinonimo di mansarda (ma solo quando sia abitato)».

Sottotetto abitabile

In primo luogo occorre stabilire la proprietà del sottotetto. E’ condominiale, da considerarsi tra le parti comuni, o del singolo condomino?

La sentenza della Cassazione n. 28141/13 sancisce:

«Il sottotetto può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo».

La Riforma del Condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha modificato l’art. 1117 del c.c. relativo alle parti comuni, includendovi anche i sottotetti che presentano caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune.

Quindi il sottotetto rientra nelle parti comuni, a meno che nell’atto di acquisto del proprio appartamento (o nel regolamento di condominio) non figuri diversamente.

Una volta stabilita la proprietà, cosa spesso ardua a causa di sfumature e sottigliezze, il condomino può rendere il sottotetto abitabile e trasformarlo in mansarda: come?

Sul recupero abitativo del sottotetto esistono diverse normative regionali. Di seguito una tabella con i requisiti minimi previsti dalle leggi regionali sulla possibilità di recupero dei sottotetti.

In via generale i requisiti di cui tenere conto:

  • altezze minime;
  • aria e luce sufficienti.

Come procedere? Dopo aver chiarito la questione della proprietà e ottenuto il consenso dei condomini, bisogna presentare Denuncia di Inizio Attività (DIA) presso l’Ufficio Tecnico del proprio Comune.