Come cancellare (o estinguere) l’ipoteca?

Simone Micocci - Caterina Gastaldi

27 Novembre 2022 - 15:13

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Come si fa a cancellare l’ipoteca e a chiedere l’eliminazione dai registri immobiliari? Tutte le istruzioni in questa semplice guida.

Come cancellare (o estinguere) l’ipoteca?

Quando si chiede un prestito gli istituti di credito possono chiedere un’ipoteca sugli immobili del debitore, come garanzia per la banca.

L’utilizzo più frequente dell’ipoteca è, per esempio, quando si va ad accendere un mutuo sulla casa, ipotecando l’immobile che si sta andando ad acquistare. Ma una volta fatto, come si fa a cancellare l’ipoteca? Quando è possibile?

Sì, l’ipoteca, infatti, non è per sempre, ma può essere sia cancellata, sia estinta. Nel primo caso (la cancellazione) l’ipoteca e tutte le formalità iscritte nei registri immobiliari vengono cancellate definitivamente. Nel secondo invece (l’estinzione) l’ipoteca smette sì di valere come diritto di garanzia, ma resta comunque iscritta nel registro immobiliare. È quindi importante notare come esista l’estinzione dell’ipoteca senza la cancellazione, ma non il contrario. Un’ipoteca per essere cancellata deve essere stata estinta.

Vediamo in quali casi l’ipoteca può venire cancellata o estinta e in che modalità, e come si può controllare la presenza di ipoteche sugli immobili.

Tipologie di ipoteca

L’ipotecaè un diritto reale di garanzia concesso dal debitore o da un terzo su un bene, a garanzia di un credito. Quando viene utilizzata permette al creditore il potere di espropriare il bene ipotecato e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato.

L’ipoteca può essere costituita su due tipologie di beni:

  • beni mobili;
  • beni registrati.

Per la sua costituzione richiede una specifica formalità: l’iscrizione in pubblici registri. Ed è proprio eliminando l’immobile dai pubblici registri, che si potrà cancellare l’ipoteca.

Esistono tre tipi diversi di ipoteche, ovvero:

  • quella volontaria, che si costituisce a garanzia del pagamento di un proprio debito (come nel caso di mutuo con la banca a garanzia della restituzione della somma di denaro presa in prestito);
  • l’ipoteca giudiziale, decretata dal giudice in caso di mancato pagamento di un debito;
  • Infine, esiste poi l’ipoteca legale. Questa si ha quando l’acquirente paga una sola parte del prezzo pattuito, oppure quando una volta avvenuta la successione gli ereditari lasciano dei pagamenti in sospeso.

L’iscrizione presso i registri immobiliari ha l’effetto di rendere nota a terzi la costituzione del diritto di garanzia. Per poter cancellare l’ipoteca è necessario eliminarla dai registri immobiliari.

Come si estingue l’ipoteca

Come abbiamo visto all’inizio della nostra guida, una volta avvenuta l’estinzione l’ipoteca diventa inutilizzabile, nonostante formalmente risulti ancora iscritta nel registro immobiliare.

La banca quindi non potrà più far valere il diritto di garanzia per chiedere la vendita forzata dell’immobile, ma qualsiasi persona potrebbe comunque visualizzarla nel registro immobiliare semplicemente chiedendo una visura ipotecaria.

L’estinzione dell’ipoteca si ha quando si verifica una delle seguenti situazioni:

  • cancellazione dell’ipoteca da parte del creditore;
  • estinzione dell’obbligazione per la quale era avvenuta l’iscrizione di ipoteca (ad esempio saldo del mutuo);
  • distruzione dell’immobile ipotecato;
  • rinuncia da parte del creditore;
  • su decisione del Tribunale;
  • decorso del termine o della condizione a cui l’ipoteca è stata limitata;
  • avvenuta prescrizione, ossia decorsi 20 anni senza che nessuno ne abbia chiesto il rinnovo.

Anche la cancellazione avviene quando si verifica una di queste situazioni, ma a differenza dell’estinzione non è automatica. È il titolare del bene ipotecato infatti a dover richiedere la cancellazione dai registri immobiliari; vediamo come.

Cancellare l’ipoteca: le regole da seguire

La cancellazione tutela il proprietario del bene ipotecato, il quale una volta estinta l’ipoteca ha interesse alla cancellazione in modo da far sì che l’immobile appaia libero verso chiunque.

Il conservatore dei registri non può procedere d’ufficio; come si cancella quindi l’ipoteca? In caso di ipoteca volontaria si possono adottare due modalità:

  • modalità automatica e gratuita qualora l’ipoteca sia stata iscritta a garanzia di un mutuo o finanziamento. È necessaria la comunicazione da parte della banca o dell’interessato all’agenzia del territorio dell’avvenuta estinzione (entro il termine di 30 giorni) in modo tale che gli uffici competenti ne effettuino la cancellazione.
  • atto notarile: il notaio comunicherà l’avvenuta estinzione agli uffici competenti mediante presentazione di un atto contenente il consenso espresso del creditore alla cancellazione.

In caso di ipoteca giudiziale si procede a seguito di un provvedimento del giudice che, accertata l’estinzione dell’ipoteca, ne ordini la cancellazione.

Nel caso in cui non si fosse sicuri se un’ipoteca è stata cancellata o meno, basterà fare una visura ipocatastale o ipotecaria, al costo di 16 euro, inclusa l’Iva. Attraverso questo documento si potrà anche sapere il nome del possessore dell’immobile.

Quali sono i costi di cancellazione dell’ipoteca

La cancellazione automatica dell’ipoteca non prevede alcun costo aggiuntivo, come stabilito dal provvedimento che ha introdotto questo strumento: la Legge 40/2007, conosciuta anche come Decreto Bersani.

Quando invece ci si rivolge al notaio ci sono dei costi da pagare: per cancellare l’ipoteca volontaria l’importo da pagare è di circa 600€ e dipende dal professionista al quale ci si rivolge, per quella volontaria, invece, i costi ammontano a 94€ di tasse (per oneri di cancelleria) più lo 0,5% calcolato sul totale del valore del debito per il quale è stata necessaria l’accensione dell’ipoteca.

Cancellazione semplificata dell’ipoteca

Quando i soggetti che esercitano attività bancaria e finanziaria e gli enti di previdenza obbligatoria concedono mutui o finanziamenti (anche non fondiari) con ipoteche, ai dipendenti e agli iscritti, possono utilizzare lo strumento di cancellazione semplificata, quando necessario.

Per poter cancellare l’ipoteca con la modalità semplificata l’ente creditore dovrà inviare un’apposita comunicazione di avvenuta estinzione del debito agli uffici competenti dell’Agenzia delle Entrate - Servizi di pubblicità immobiliare. Per poterlo fare è necessario che l’ente sia abilitato all’invio di documenti telematici all’Ade.

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