L’ipoteca del mutuo è una garanzia reale a favore della banca che concede il prestito. Vediamo quali sono le sue caratteristiche e quali sono i vantaggi dell’estensione dell’ipoteca.
L’ipoteca è una forma di garanzia per il creditore che attribuisce un diritto di prelazione sul bene come tutela per il creditore contro il pericolo dell’insolvenza. L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri e si estende sull’intero bene che ne è oggetto.
Il bene rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare); se il debito viene saldato, anche l’ipoteca si estingue. Gli istituti di credito richiedono che l’iscrizione ipotecaria preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell’ipoteca. L’ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue «pertinenze» (ad es.: un garage). C’è da precisare che la pertinenza può anche essere separata dal bene immobile cui è funzionalmente legata e che di tale pertinenza si può disporre separatamente dalla cosa principale.
Ma vediamo insieme di cosa si tratta es e è possibile la cosiddetta «estensione».
Ipoteca mutuo: la guida completa
L’ipoteca volontaria sul mutuo
Può essere concessa con atto pubblico o scrittura privata autenticata, non per testamento. Si tratta del caso più frequente, quello comune in cui per l’acquisto di un immobile l’acquirente debba richiedere il mutuo ad un istituto di credito, concedendo garanzia sull’immobile acquistato. Per concere questo diritto è necessario andare dal notaio, che, successivamente, provvederà a far iscrivere la garanzia sul bene immobile. Nella prassi l’iscrizione avviene per un valore superiore di circa la metà di quello del credito garantito. Quando ad esempio l’acquirente di un immobile chieda a mutuo alla banca 100000 euro, l’ipoteca verrà iscritta per un importo di 150000 euro.
Tutte e tre hanno la caratteristica di dover essere rinnovate ogni venti anni, pena l’estinzione. Decorsi venti anni senza rinnovazione, il diritto perderà efficacia e sarà privo di effetti. Su ogni bene immobile, inoltre, potranno essere iscritte più ipoteche: quelle iscritte dopo saranno di grado superiore. Ciò significa che il creditore di grado più basso sarà soddisfatto con preferenza rispetto a quello di grado superiore (che avrà iscrizione successiva).
Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento mentre l’iscrizione nei pubblici registri immobiliari è l’atto costitutivo dell’ipoteca.
Ogni omissione o inesattezza riconducibile all’individuazione certa dei creditori, del debitore, del terzo proprietario, dell’ammontare del credito o del bene oggetto di ipoteca. determina la nullità dell’iscrizione ipotecaria.
Gli istituti di credito richiedono che l’iscrizione ipotecaria sia di primo grado e preceda la consegna della somma finanziata: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell’ipoteca. L’iscrizione avviene normalmente per un valore superiore al finanziamento erogato (solitamente tra il 150% e il 200%, ma si arriva anche al 300%) ciò al fine di salvaguardare la banca nel caso di recupero forzoso del credito.
L’ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:
- gli interessi nella misura concordata;
- gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
- le spese che la banca dovesse sostenere per il recupero del credito: solleciti telefonici, comunicazioni di messa in mora, spese di ingiunzione, per fare un esempio;
- le spese giudiziali specifiche del procedimento di recupero del credito.
Tale maggiore copertura tutela la banca ma non genera maggiori costi per il cliente se non per l’importo dei costi notarili, commisurati al valore dell’ipoteca.
A seguito della legge 2 aprile 2007, n. 40 (Legge Bersani), per i mutui estinti dopo il 3 Aprile 2007, l’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione del mutuo stesso. La banca è tenuta a rilasciare al debitore adeguata quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e a trasmettere alla Conservatoria del Registri Immobiliari la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore.
Per i mutui estinti fino al 3 Aprile 2007, la cui ipoteca non sia stata ancora cancellata, i trenta giorni decorrono dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore, da effettuarsi mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
L’ipoteca di primo e di secondo grado
Si dice ipoteca di primo grado quando la banca che ha iscritto la garanzia vanta i diritti di soddisfarsi in via preferenziale sull’immobile a vantaggio di eventuali altri creditori. Per questo motivo, a tutela della banca, il contratto di mutuo deve essere redatto in presenza di un notaio come atto pubblico in cui viene fatto riferimento all’importo del credito, ai dati del debitore e del creditore, iscrivendo a favore di quest’ultimo l’ipoteca.
L’ipoteca di secondo grado, così come quella di terzo grado, quarto grado e così via, viene iscritta da un creditore in via non esclusiva in quanto la garanzia sul bene era già stata apposta precedentemente. Il grado dell’ipoteca fissa l’ordine di soddisfacimento dei creditori che hanno iscritto l’ipoteca su un determinato bene.
Quanto dura l’ipoteca sull’immobile?
L’ipoteca ha una durata ventennale. Quando si richiede un mutuo di una durata superiore ai 20 anni, spesso non si considera che al termine del primo ventennio dall’iscrizione ipotecaria dovrà essere rinnovata un’altra ipoteca, che durerà altri 20 anni.
Successivamente alla legge 40 del 2007, conosciuta come Legge Bersani, l’ipoteca a garanzia del mutuo si estingue automaticamente con l’estinzione dello stesso mutuo. In questo caso, l’istituto di credito fornisce al mutuatario la quietanza di avvenuta estinzione del debito e da quel momento la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente di zona provvederà a cancellare l’ipoteca sull’immobile.
Quando è possibile l’estensione dell’ipoteca?
Diverse banche concedono la possibilità di ipotecare più immobili quando un solo bene non è sufficiente a garantire il valore che la banca richiede. Questa pratica è diffusa quando il richiedente ha l’esigenza di finanziare un mutuo 100% ed è necessaria l’estensione dell’ipoteca, ovvero l’iscrizione di un’ulteriore bene immobiliare a garanzia dell’istituto di credito. In questo modo, le banche, che solitamente hanno il limite di non poter superare l’LTV dell’80%, possono intervenire con la concessione di un mutuo di importo maggiore, ovvero fino al 100% del valore dell’immobile, avvalendosi della garanzia di un secondo immobile.
L’estensione dell’ipoteca consiste nell’iscrizione della stessa, oltre che sull’immobile per il quale è stato stipulato il mutuo, anche su un ulteriore bene al fine di aumentare le garanzie offerte alla banca erogatrice. La necessità di ricorrere all’estensione dell’ipoteca si può presentare quando ad esempio la liquidità scarseggia e serve un mutuo al 100%.
La normativa bancaria, secondo quanto disposto dal regolamento emanato dal Cicr (Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio), e recepito dalla Banca d’Italia, prevede che gli istituti di credito non possano finanziare più dell’80% del valore dell’immobile. Quando la cifra richiesta supera tale percentuale, bisogna rassicurare la banca presentando qualche garanzia in più come una fideiussione o come, appunto, l’estensione dell’ipoteca.
Per riprendere l’esempio di prima, se il mutuatario non avesse avuto i soldi per l’anticipo, cioè i 40mila euro di differenza tra il costo della casa e l’importo del mutuo (20% del prezzo), sarebbe stato costretto a richiedere un finanziamento ipotecario al 100%. Ma come garantire la banca per i 40mila euro in più? Attraverso, appunto, un’estensione dell’ipoteca.
Cioè dando in garanzia un secondo immobile di proprietà del mutuatario oppure di un familiare o, ancora, di terzi in qualità di terzo datore di ipoteca. Quest’ultimo deve, ovviamente, dare sempre il suo benestare all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile di sua proprietà.
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