Come funziona la permuta della casa?

Nel caso in cui si sia interessati a vendere la propria casa per acquistarne un’altra una soluzione possibile può essere quella di procedere con la permuta della casa.

La permuta immobiliare consiste nello scambio della proprietà di una casa con quella di un’altra. Questa operazione è regolata dall’articolo 1522 e seguenti del Codice Civile ed è soggetta ad un regolare contratto.

La permuta della casa risulta fiscalmente più conveniente rispetto alla compravendita in quanto viene sottoscritto un unico atto notarile.

Chi decide di vendere il proprio immobile per acquistarne un altro utilizzando l’istituto della permuta dovrà però fare delle considerazioni prima di procedere alla stipula del contratto. In particolare l’acquirente dovrà verificare che sull’immobile non gravi nessun tipo di ipoteca che potrebbe annullare la pratica stessa.

Cerchiamo di capire dunque quanti tipi di permuta immobiliare esistono, quali requisiti sono necessari affinché il contratto sia valido e come si calcolano le imposte.

La permuta di un immobile

La permuta della casa, come abbiamo precedentemente accennato, consiste in un accordo tra le parti che decidono di scambiarsi i due beni aggiungendo un’eventuale differenza dall’una o dall’altra parte.

Esistono due tipi di permuta immobiliare:

• la permuta pura che non prevede nessun trasferimento in denaro;
• la permuta con conguaglio che prevede invece il versamento di una somma pattuita per coprire una eventuale differenza di valore.

Un’ulteriore distinzione va fatta poi tra la permuta diretta, la casa in conto vendita e la permuta indiretta. Vediamo di seguito nel dettaglio quali differenze intercorrono tra i diversi tipi di permuta immobiliare.

La permuta diretta

La permuta diretta si verifica quando entrambi i contraenti sono privati e quindi non sottoposti a regime IVA.

In questo caso le imposte da pagare vengono calcolate sull’immobile dal valore più elevato e poi divise a metà tra i contraenti.

La permuta diretta ossia lo scambio diretto tra due proprietà è un evento molto raro considerato che non è facile far combaciare le necessità abitative dei due soggetti in questione.

La casa in conto vendita

La casa in conto vendita si verifica quando un’impresa di costruzione vende un immobile sulla carta e accetta in conto vendita la casa di chi intende acquistare.

Questa è un’operazione un pò delicata in quanto bisogna stabilire prima se gli acquirenti possono far fronte all’acquisto anche qualora il loro attuale appartamento non venga venduto. Se invece la vendita della propria abitazione è una delle condizioni essenziali per la conclusione definitiva dell’affare, l’acquisto della nuova casa dovrà essere soggetto a condizione sospensiva, per non rischiare oneri o caparre.

La permuta indiretta

La permuta indiretta si verifica invece quando la vendita dei due immobili avviene con due transazioni separate. Questo è il caso più frequente; chi vuol vendere la sua casa per comprarne un’altra, infatti, difficilmente troverà un immobile di suo interesse di proprietà di un’altra persona a sua volta è interessata alla sua casa.

Dato che la vendita e l’acquisto sono strettamente correlati, in quanto il denaro della vendita viene investito tutto nel nuovo acquisto, se non si realizza una perfetta coincidenza dei tempi venditore-acquirente si rischia di trovarsi finanziariamente scoperti con rischiose perdite di denaro.

Anche in questo caso è importante valutare se gli acquirenti possono far fronte all’acquisto anche se il loro attuale appartamento non venga venduto, oppure se la vendita è una delle condizioni essenziali per la conclusione definitiva dell’affare; in quest’ultimo caso, quindi, bisognerà subordinare il nuovo acquisto alla condizione sospensiva riguardo alla vendita del loro attuale appartamento.

Permuta immobiliare: requisiti e vantaggi

Una delle condizioni necessarie per far sì che la permuta immobiliare abbia efficacia è che non esista un’ipoteca su nessuno dei beni immobili. Nel caso in cui si verifichi questa ipotesi la pratica potrebbe essere annullata.

Anche nel caso di un mutuo la transazione potrebbe diventare più problematica e lunga, in quanto sussiste la necessità di liberare il bene in questione da questi impedimenti prima di procedere.

Per il resto la permuta immobiliare risulta un contratto molto vantaggioso rispetto alla compravendita, ad esempio perché quest’ultima è regolata da un unico atto notarile.

Le imposte sulla permuta immobiliare

La base imponibile per le permute è costituita dal valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta.

Occorre, dunque, calcolare l’imposta di registro relativa a ciascun trasferimento, in modo da individuare quella più elevata, a prescindere dal fatto che il maggiore importo derivi dall’applicazione di una aliquota più elevata o da un maggior valore del bene.

Se gli immobili scambiati hanno entrambi le caratteristiche di prima casa, l’imposta di registro sarà pari al 2% del valore catastale di quello di valore maggiore, e a questa andranno aggiunte le spese di visura doppie perché riferite a due immobili.

Nel caso in cui invece entrambi gli immobili non abbiano le caratteristiche di prima casa, il discorso è analogo, in quanto le imposte si calcolano sempre su quello di valore maggiore, ma saranno computate al 10%.

Infine se solo uno dei due immobili è prima casa, la legge prevede che si applichi la tassazione più alta, per cui il 10% sul valore catastale dell’immobile avente caratteristiche di seconda casa.