Una guida completa per la votazione dell’assembla di condominio: tutto quello che devi sapere.
Come si vota in assemblea di condominio? Se è la prima volta che partecipi a un’assemblea di condominio o se hai un dubbio sulla validità della votazione effettuata, sei nel posto giusto.
In questa guida analizzeremo nel dettaglio come si vota in assemblea di condominio e quali sono gli elementi indispensabili per non rendere nulla la votazione.
Il primo elemento importantissimo per l’assemblea di condominio è proprio il verbale dell’assemblea, ossia il documento con cui le scelte prese dai condomini avranno forma scritta e ufficiale.
La legge e, in particolare, il codice civile non prescrivono una forma particolare per la redazione del verbale di assemblea di condominio, ma senza dubbio precisione e ordine sono elementi che possono evitare future impugnazioni del verbale stesso.
Ecco la guida completa su come si vota in assemblea di condominio.
Cos’è l’assemblea di condominio
L’assemblea di condominio è l’organo in cui si discutono e si prendono le decisioni che riguardano il condominio nella sua interezza. Fatta eccezione di particolari casi di necessità e urgenza, l’amministratore di condominio deve sempre convocare l’assemblea prima di prendere qualsiasi decisione che abbia a che fare con la vita condominiale.
Ai sensi dell’articolo 1135 del Codice Civile, l’assemblea di condominio provvede a:
- confermare l’amministratore e la sua eventuale retribuzione;
- approvare il preventivo delle spese dell’anno con la ripartizione tra i condomini;
- approvare il rendiconto annuale dell’amministratore e il residuo attivo della gestione;
- approvare le opere di manutenzione straordinaria e costituire un fondo speciale dove versare un ammontare pari a quello dei lavori.
Riguardo l’ultimo punto, il decreto legislativo n. 145 del 2013 ha precisato che nel caso in cui per i lavori si preveda un pagamento rateale, il fondo speciale può essere costituito in relazione ai singoli pagamento dovuti.
Chi partecipa all’assemblea di condominio?
All’assemblea di condominio prendono parte tutti i partecipanti del condominio, dunque proprietari, locatari, conduttori, usufruttuari e chi ha diritto di uso e di abitazione.
Chi non può partecipare in prima persona può avvalersi di un terzo munito di apposita delega. In caso di comproprietari dello stesso appartamento, viene scelto tra loro di comune accordo un rappresentante che avrà diritto al voto.
Anche l’erede di un condomino decaduto e il nuovo acquirente hanno diritto a partecipare e a votare, ma prima devono comunicare all’amministrazione il cambio di proprietà.
Caso a parte è quello dell’usufruttuario che, a differenza degli altri, ha un diritto di voto più limitato, generalmente circoscritto alle deliberazioni su questioni di ordinaria amministrazione, gestione del riscaldamento o dell’aria condizionata.
Come si vota in assembla di condominio?
Le assemblee di condominio sono valide solamente se viene rispettato un determinato quorum. In particolare la legge prevede i seguenti quorum:
- costitutivo, ovvero il numero di partecipanti necessari a considerare la riunione validamente costituita per dare inizio alla discussione e poi alla votazione;
- deliberativo, ovvero il numero dei voti necessari a considerare la votazione valida. Può accadere che anche in presenza del quorum costitutivo quello deliberativo non sia valido.
Nella prima convocazione, l’assemblea di condominio si considera validamente costituita se vi partecipano i condomini che rappresentano almeno i ⅔ del valore dell’intero edificio. In seconda convocazione il quorum si abbassa ad ⅓ del valore dell’intero edificio.
Invece, per quanto riguarda il quorum deliberativo, in prima convocazione la votazione è valida se si esprimono almeno la metà degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio. In seconda convocazione la deliberazione è approvata se viene espressa dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno ⅓ del valore dell’intero edificio.
Sia per costituire validamente l’assemblea che per approvare le deliberazioni, la legge prevede due tipologie di quorum, uno per millesimi e un altro per partecipanti al condominio. In pratica a ogni assemblea è necessario che siano presenti contemporaneamente entrambi i quorum.
Nel calcolare la maggioranza, sia deliberativa che costitutiva, non si deve tener conto del condomino che si è allontanato dalla riunione, anche se prima di allontanarsi abbia dichiarato espressamente la propria posizione in merito all’argomento della deliberazione.
Ipotesi di conflitto di interessi
Ci sono dei casi in cui non tutti i partecipanti all’assemblea possono votare, e quindi non possono essere inclusi né nel quorum costitutivo né in quello deliberativo. Ciò avviene in caso di conflitto di interessi, cioè quando uno dei condomini ha un interesse personale che si scontra con quello del condominio nel suo complesso perché dalla votazione potrebbe trarre un vantaggio.
Ma cosa succede se il condomino in conflitto di interessi vota? In questi casi occorre effettuare il calcolo seguente: dal totale dei voti deve essere sottratto quello del condomino o dei condomini in conflitto d’interesse, se si ha ancora la maggioranza assoluta dei voti, la votazione si considera valida, in caso contrario la deliberazione può essere impugnata di fronte al giudice.
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